Indemnité d’éviction – Valorisation du fonds de souvenirs, galerie d’art et prêt-à-porter féminin par la méthode de la rentabilité (oui) – Indemnités accessoires, remploi et trouble commercial (oui)

“Considérant qu’en l’espèce, il est acquis que l’éviction conduit à la perte du fonds et que l’indemnité principale est une indemnité de remplacement ; que la considération des bailleurs selon laquelle l’indemnité d’éviction réclamée par la société locataire évincée est déraisonnable puisqu’elle excède la valeur des murs est sans portée, la valorisation du bien immobilier n’ayant pas nécessairement de rapport avec la valeur du fonds de commerce exploité dans les murs.
(...)
Considérant que contrairement à ce que soutiennent les consorts Blanchard, la société La Belle Gabrielle communique, outre ceux d’une partie de l’exercice 2011, ses bilans et comptes de résultats des exercices 2008 à 2010 et demande à juste titre qu’il soit pris en considération ce que n’ont pas pu faire les premiers juges.
Considérant que la Cour ne saurait retenir la méthode d’évaluation proposée, à titre principal, par la société La Belle Gabrielle consistant à voir calculer le montant de l’indemnité d’éviction en prenant en compte la valeur du droit au bail, arrêtée par l’expert judiciaire à la somme de 1 461 000 €, augmentée de la différence entre l’excédent brut d’exploitation retraité du loyer payé et la valeur locative ;
Considérant que pour le surplus, les parties s’accordent pour exclure la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires et de retenir celle dite de l’EBE (chiffre d’affaires – charges hors dotation aux amortissements) ;
(...)
Considérant que les frais de remploi sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux droits de mutation et aux frais d’agence et de rédaction d’acte qu’il devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé ; que l’estimation par l’expert de ces frais à hauteur de 10 % de l’indemnité principale sera retenue soit 253 057 € ;
Considérant par ailleurs que les premiers juges ont relevé à juste titre que le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique ;
(...)
que les consorts Blanchard répliquent qu’une telle indemnisation n’est pas due dès lors qu’il y a perte du fonds sans réinstal- lation mais ils ne font cependant pas la preuve de la cessation d’activité prétendue de la société La Belle Gabrielle.”