Locaux de stockage nécessaires à l’exploitation du fonds (oui) – Indemnité d’éviction (limitée aux accessoires) – Indemnité d’occupation (avec coefficient de précarité 15 %)

“Le bail porte sur plusieurs locaux – un grand local de stockage et des locaux fonctionnels – définis dans les conditions géné- rales comme étant à usage d’entreposage de tous articles pour la maison, textiles et articles de bazar et pour y vendre les marchandises exclusivement à des grossistes ou semi-grossistes, les conditions particulières précisant que les locaux ne sont conçus que pour l’entreposage de marchandises mais que le preneur aura la faculté d’y vendre les marchandises qu’il est autorisé à entreposer sous condition que cela ne constitue pas une vente au détail et que le preneur obtienne (...) les autori- sations administratives nécessaires (...) Postérieurement alors que la société Rouxel Secama a, du fait de l’acquisition d’au- tres locaux, modifié l’utilisation des locaux situés au 32 avenue Victor Hugo, aucune des parties n’a cependant pendant le cours du bail, entendu voir nover leurs obligations respectives ou procéder à un changement de destination. (...) À l’expira- tion de ce délai, la SCI Victor Hugo a délivré congé le 11 avril 2008 à effet du 31 décembre 2008 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction sans invoquer alors en conséquence la perte par la société Rouxel du bénéfice du statut des baux com- merciaux pour les locaux en cause. Ainsi, la SCI Victor Hugo n’a-t-elle manifesté à aucun moment de façon expresse son intention de voir nover les droits et obligations des parties et plus précisément voir dénier le caractère commercial du bail liant les parties, entendant au contraire dans les accords successifs trouvés avec la preneuse, préserver la faculté pour celle- ci de continuer à disposer d’un lieu non seulement de stockage mais éventuellement de vente de marchandises par substitu- tion des locaux donnés à bail, le bail convenu en janvier 2006 étant à destination de ‘vente de marchandises en gros et demi-gros’. Il importe peu dès lors que la société Rouxel Secama n’ait entendu stocker dans des locaux loués que tel ou tel type de marchandises en plus ou moins grande quantité, la bailleresse ne lui faisant nullement grief d’une violation des obli- gations du bail par défaut de stockage suffisant ou utilisation des lieux loués inadaptée par rapport à sa destination (...) Sur l’indemnité d’éviction : sur l’indemnité principale, ‘faute de démontrer que la valeur du droit au bail par différentiel entre le loyer en renouvellement et le loyer d’un futur local serait positive, elle sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité principale d’éviction’. Sur les indemnités accessoires, elles sont retenues à hauteur de la somme totale de 47 745 € ; sur l’indemnité d’occupation, le loyer de 197 043 € correspond à la valeur locative des locaux suivant leur destination contractuelle valeur 2009 (...) et le coefficient de précarité de 15 %.”