Loyer – Clause d’indexation – Référence à un indice de base fixe – Licéité (non)

“L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de révision (variation) de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Il convient de distinguer dans un contrat à exécution successive comme le contrat de bail, la clause d’indexation elle-mê- me... de la clause faisant référence à un indice de base qui peut ou non servir ensuite d’indice de référence lors des indexa- tions successives, laquelle n’est qu’une modalité concrète d’application de la clause d’indexation elle-même et dont la nullité éventuellement requise ne saurait atteindre la clause d’indexation.
Aucune partie ne conteste d’ailleurs la validité de la clause d’indexation annuelle elle-même aux termes de laquelle les par- ties ont fait finalement choix de l’indice Insee du coût de la construction.
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... l’application d’un indice de base ou de référence fixe ne saurait en soi permettre de considérer ipso facto comme non écrite la clause de référence à un indice fixe, dès lors qu’en présence d’un blocage des loyers, le législateur peut en préciser les effets dans le temps.
De même, en présence d’une modification du prix du loyer, les parties doivent adapter le contrat en prévoyant la référence à un nouvel indice de base ou de référence de façon à éviter toute distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier entre période de variation indiciaire / durée entre deux révisions, et pouvant conduire à gommer les effets de la modification du loyer survenue en cours de bail.
Les premiers juges ont justement rappelé à cet égard que la volonté des parties ne peut déroger à une disposition comme l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier relevant de l’ordre public de direction et qui s’impose aux parties ; or pré- cisément, la reproduction dans l’avenant à effet d’octobre 2000 de la clause d’indexation contenue dans le bail initial et la référence ainsi faite à l’indice de la signature du contrat de bail initial, soit l’indice du quatrième trimestre 1997, puis l’ap- plication consécutive qui en a été faite par la société Compagnie Foncière Vendôme lors de la première révision du loyer en mars 2003 démontre suffisamment la distorsion dès lors que le loyer de base pris en compte est celui applicable au 1er mars 2002 mais que l’indice de référence est celui du quatrième trimestre 1997.
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Il s’ensuit que la clause qui prévoit dans l’avenant du 7 septembre 2000 la prise en compte d’un indice de base fixe, à savoir celui du quatrième trimestre 1997, comme devant servir de référence à la révision devant intervenir le 1er mars 2003, doit être réputée non écrite par application de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier ;
Les indexations successives qui ont suivi, à les supposer calculées à partir d’un indice variable, ce qui n’est pas démontré dans la mesure où les premiers juges ont retenu que postérieurement au 1er mars 2003, le loyer avait subi une variation à partir de l’indice de base du quatrième trimestre 1997, l’ont été de toute façon sur une base erronée et qui est réputée non écrite”.