Loyer de renouvellement – Méthode hôtelière – Ancienne méthode/nouvelle méthode – Variation du taux de recette – Une valeur locative (non) – Des valeurs locatives (oui)

“La méthode hôtelière actualisée, en usage depuis octobre 2016, sera appliquée pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2017.
Selon la méthode hôtelière actualisée, la valeur locative d’un établissement hôtelier est déterminée, pour sa partie hébergement, par l’application d’un pourcentage – le taux de prélèvement du bailleur actualisé ou taux sur recettes (ci- après TSR) – à la recette annuelle théorique maximale encaissable (ci-après la RTME), elle-même déterminée à partir d’un prix moyen praticable (ci-après le PME) défini au regard des prix pratiqués par les établissements hôteliers du secteur comparables en termes d’emplacement et de caractéristiques objectives : gamme, standing, niveau des prestations offertes, taille, aménagement et niveau d’équipement des chambres, après, d’une part, déduction d’un abattement ‘internet’ au titre des commissions perçues par les Online Travel Agencies (ci-après les OTA) et, d’autre part, application d’un taux d’occupation moyen objectif (ci-après TOMO) et, pour ses recettes annexes praticables, par l’application d’un taux de prélèvement minimal différencié compris entre 10 et 50 %, selon que la recette est issue du travail de l’exploitant (petit- déjeuner, banquet, noces, restaurant sans exploitation autonome) ou/et de l’outil immobilier (parkings, salle de conférences ou de réunion) et, le cas échéant, d’un indice de fréquentation et d’un taux de captation.

L’expert rejoint en cela par les parties retient un taux de commercialisation de 50 % des chambres via les différentes OTA et un taux de commissionnement normatif de 18 %, qui seront donc également appliqués par le tribunal, aboutissant ainsi, après abattement Internet, à la somme de 1 260 510 euros, soit 1 385 175 € – (1 385 175 € × 50 % × 18 %).
L’expert comme les parties retiennent un taux d’occupation moyen objectif de 78 %, que le tribunal appliquera donc également...

L’expert rejoint en cela par la société Cosmopoly et non contesté sur ce point par la SCI Theatel retient un TSR de 16 %, que le tribunal appliquera donc également.
La bailleresse n’établissant pas qu’il est d’usage, à Paris, de mettre la taxe foncière à la charge du preneur de locaux hôteliers, cette qualification restant manifestement débattue entre les experts, le transfert de cette charge au locataire constitue une charge exorbitante du droit commun au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce, qui ouvre droit à abattement.

La taxe foncière d’un montant non contesté par la bailleresse de 2 862 euros sera donc déduite de la valeur locative”.