Loyer de renouvellement – Sous-locations pour des activités distinctes – Locaux monovalents (non)

Il résulte tant des autorisations administratives d’origine que de la disposition des lieux que l’immeuble en litige a été cons- truit dans les années 1970 en vue d’une seule utilisation, celle de garage-hôtel, outre des activités accessoires liées à l’auto- mobile mentionnées au bail ; nonobstant les obstacles matériels relevés par l’expert, il n’en est pas moins constant que depuis l’année 1982 deux activités distinctes y sont exercées, celle initialement prévue de garage-hôtel au sous-sol, au rez- de-chaussée et aux trois premiers étages et, avec d’importantes difficultés d’exploitation liées à la configuration des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs ; il est patent que l’activité de confection exercée dans les étages supérieurs n’est en aucune manière complémentaire ou interdépendante de celle de garage-hôtel et que leurs clientèles en sont totale- ment distinctes ; pour soutenir que les locaux restent globalement monovalents, le bailleur estime qu’il convient d’apprécier l’importance respective des parties d’immeubles affectées au garage-hôtel et celles affectées à la confection ; il écrit que l’im- portance respective des surfaces n’est guère douteuse puisque seuls deux demi-niveaux sont affectés à la sous-location ; il ajoute que les chiffres d’affaires ne peuvent être comparés puisque, s’agissant de sous-locations, ceux consacrés à la confec- tion ne sont pas connus ; il résulte des termes du bail que la sous-location porte sur deux niveaux (et non sur deux demi- niveaux), sur les huit que contient l’immeuble, soit un quart des locaux ; si les chiffres d’affaires des activités de confection ne sont pas connus, le bailleur reconnaît leur importance économique puisque dans ses développements relatifs à la fixation du montant du loyer, il propose de retenir celui correspondant aux locaux de garage-hôtel à la somme de 157 000 € et celui relatif aux emplacements sous-loués (cette fois pour deux plateaux entiers !) à la somme de 112 860 € soit à plus de 40 % du loyer global réclamé ; dans ces conditions, l’exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n’est l’accessoire de l’autre ne permet pas de retenir une monovalence des locaux.