Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Hôtel non classé – Détermination de la valeur locative – Moyenne entre méthode hôtelière et “tarification sociale”

“Il n’est pas contesté que l’Hôtel de l’Avenue est un hôtel non classé monovalent et que Madame Maigne-Gaborit a évalué la valeur locative en application de la méthode hôtelière sur le fondement de l’article R. 145-10 du Code de commerce.
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L’hôtel est exploité principalement à l’hébergement social d’urgence avec une part de clientèle banale (salariés long séjour et touristes).

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La capacité d’accueil administrative autorisée est de 20 chambres.
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Il convient de retenir un taux d’occupation de 85 % compte tenu de la situation favorable du quartier et du secteur touristique et de la bonne desserte par les transports publics ; il est pris également en compte le niveau des prix affichés inférieurs aux prix pratiqués (le prix moyen affiché étant de 41 € hors taxes).
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Il est justifié de retenir un taux de recette de 20 % selon les normes en matière d’hôtels non classés tourisme et les caractéristiques des locaux loués.
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La prise en charge aux termes du bail de l’impôt foncier à concurrence de 56,40 % justifie qu’il soit appliqué un abattement pour charges exorbitantes de droit commun de 5 %.
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Dès lors, compte tenu de l’abattement de 5 %, le loyer s’élève à 48 000 €.
L’expert a (aussi) calculé la valeur locative selon une tarification sociale avec un prix moyen par personne de 25 € et un taux d’occupation de 90 %, soit une valeur locative nette de 49 648 € arrondie à 50 000 €.
Il convient de retenir la moyenne entre ces deux valeurs locatives, soit un loyer annuel de 49 000 € hors taxes et hors charges”.