Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Renouvellement au 17 octobre 2015 – Clause exorbitante du droit commun (oui) – Facteurs de minoration de la valeur locative (oui) – Lissage du loyer

“Sur la valeur locative et les abattements
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La bailleresse conteste ces abattements qui ont été retenus par le premier juge. Elle soutient que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, le transfert au preneur de l’impôt foncier opéré par l’article R. 145-35 du Code de commerce constitue désormais une exception légale qui, permettant de déroger, exclut la qualification de charge exorbitante de droit commun.
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Dès lors, en application de l’article R. 145-8 du Code de commerce, il y a lieu de pratiquer un abattement de la valeur locative compte tenu de la clause qui transfère sur la société locataire le remboursement de la taxe foncière, cet impôt incombant normalement au bailleur.
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Sur le lissage des loyers
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Il convient de rappeler que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ; que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties et non au juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir”.