Loyer – Fixation du loyer du bail révisé – Clinique – Détermination de la valeur locative – Méthode métrique (oui) – Abattement pour risque de crue centennale (non)

“En application de l’article R.145-10 du Code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Ainsi que le rappellent à juste titre M. Sainsard et M. Petit, depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la tarification T2A, la référence à une recette théorique, comme en matière hôtelière, n’est plus applicable.
La méthode métrique, qui est, depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la tarification dite T2A, la plus adaptée à la fixation du loyer d’une clinique, sera appliquée en l’espèce.
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L’examen comparatif des termes de référence présentés justifie la fixation de la valeur locative brute à la somme de 300 €/m2P/an, eu égard à l’emplacement recherché de la clinique au cœur de Paris, dans un quartier résidentiel et calme, à la gamme de chambres proposée, quand bien même les travaux de rénovation et de mise en conformité ne sont pas pris en compte à la date de la révision, à l’état et la taille moyenne de la clinique (ses activités et ses équipements), à la monovalence des locaux et au contexte socio-économique des cliniques à Paris.
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Ainsi qu’il a été rappelé précédemment, la charge des travaux de mise en conformité se rapportant notamment à la sécurité et à l’accès aux personnes à mobilité réduite incombe, en principe, au bailleur du fait de son obligation de délivrance. En l’espèce, cette charge a été transférée au preneur et justifie de pratiquer un abattement de 15 % sur la valeur locative brute. La circonstance selon laquelle les travaux de mise en conformité sont difficilement séparables des travaux de rénovation intérieurs réalisés par la Sas Clinique de l’Alma est sans incidence sur la qualification d’une partie des travaux effectués. (...)
Compte tenu du caractère exceptionnel du risque et de l’absence d’usage en la matière, alors que la zone susceptible d’être inondée dans Paris intra-muros représente plus de 20 % de la surface de la capitale, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement de ce chef ”.