Loyer – Fixation du loyer du bail révisé – Clinique – Détermination de la valeur locative – Méthode métrique (oui) – Recoupement avec le taux d’effort (oui) – Abattement pour risque de crue centennale (non) – Abattement pour assujettissement à la TVA (non)

1°) “Depuis l’entrée en vigueur en mars 2005, de la réforme de la tarification dite T2A, le financement des établissements de soins privés est déterminé suivant les pathologies traitées et non plus en fonction des durées de séjour et des actes médicaux, dès lors il n’existe plus d’usages en matière de fixation de loyer de locaux à usage de clinique, en effet cette nouvelle tarification a rendu impossible le recours à une combinaison du prix du lit, d’un taux sur les recettes et de la surface des locaux, puisque ces paramètres ne sont plus opérants.
Les deux experts judiciaires préconisent d’appliquer la méthode métrique. La bailleresse accepte le recours à cette méthode, tandis que la locataire demande à ce qu’elle soit combinée avec une méthode fondée sur le chiffre d’affaires de l’exploitant en ne retenant que les GHS (Groupe Homogène de Santé)”.
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Cependant il existe peu de références pour des biens à usage de clinique situés à Paris intra-muros, si bien que c’est à juste titre que les experts judiciaires proposent également des références pour des cliniques situées en proche banlieue.
Il est par ailleurs certain que l’activité d’une clinique étant partiellement hôtelière, l’emplacement de celle-ci a une influence sur le prix du loyer, ce que confirment d’ailleurs les références produites, le montant des loyers des cliniques situées en banlieue-est, plus populaire, étant inférieur à celui du montant des loyers des cliniques, situées dans l’ouest de Paris, ou encore en proche banlieue ouest, plus bourgeoise.
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Compte tenu du contexte socio-économique des établissements de santé en France métropolitaine et notamment à Paris, de l’occupation de l’intégralité de la parcelle foncière, de l’état actuel de la clinique (sachant que les travaux constatés par l’expert judiciaire ne font pas accession au bailleur), de l’activité exercée (pôle chirurgical tous types ; pôle gastro-entérologie avec radiologie interventionnelle ; pôle dialyse ; pôle radiologie), de la capacité d’accueil (112 lits, équipements, services), de l’absence de parking ou d’espaces verts accessibles aux patients, de l’évolution des marchés, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement, la clinique étant située dans un quartier prestigieux de Paris 7e, non loin du Champ de Mars, avec une patientèle aisée et réputée bénéficier d’une bonne protection sociale, et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail révisé, le prix unitaire de 300 € le m2 pondéré retenu par le premier juge doit être approuvé, soit une valeur locative annuelle globale de 1 178 100 €”.
2°) “Sur la méthode par le chiffre d’affaires. Selon cette méthode, un taux d’effort est rapporté au chiffre d’affaires.
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La Cour relève que l’expert Pain, et l’expert Sainsard s’accordent sur le fait que le chiffre d’affaires à prendre en compte doit correspondre aux GHS, dialyses, suppléments divers, etc... mais ne doit pas prendre en compte le coût des prothèses, etc... qui sont refacturables à hauteur du prix remboursé par l’assurance maladie.
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Le recoupement par le chiffre d’affaires brut, hors clauses exorbitantes, fait ressortir un pourcentage de 9 % qui est conforme aux usages”.
3°) “Le preneur sollicite un abattement en raison du risque que fait courir aux locaux loués la crue centennale ; ce à quoi s’oppose le bailleur.
C’est à juste titre que le premier juge a écarté l’abattement sollicité de ce chef, car il n’existe pas d’usages en la matière quant à la prise en compte de ce risque, alors même que 20 % du territoire parisien risquent d’être affectés par cette crue, étant observé que la clinique n’a jusqu’à présent souffert d’aucune inondation”.
4°) “La société locataire demande un abattement en raison de l’assujettissement des loyers à la TVA, alors qu’elle ne peut elle-même prétendre qu’à une récupération très partielle de la TVA.
Les loyers des baux des cliniques étant généralement soumis à la TVA, il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement de ce chef ”.