Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Fixation du loyer révisé – Hôtel quatre étoiles – Méthode hôtelière – Prise en compte de la recette des petits déjeuners (non) – Abattement pour travaux d’amélioration (non)
(Loy. comm., TGI Paris, 10 juin 2015)
“Contrairement à ce qu’indique le bailleur, il est d’usage, dans le cadre de la méthode hôtelière, d’exclure la recette des petits-déjeuners qui est une recette accessoire, qui ne génère pas de bénéfice et est génératrice de frais supplémentaires et notamment de personnel.
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L’expert propose un taux d’occupation de 84 % conforme au taux moyen effectivement constaté pour l’établissement concerné sur les quatre derniers exercices. Il convient cependant, ainsi que le souligne la société locataire, de ne pas tenir
compte exclusivement du taux d’occupation réel de l’exploitation, en contravention avec le caractère normatif de la méthode hôtelière et au regard des taux d’occupation des hôtels quatre étoiles de 2010 à 2012, le taux d’occupation de 80 % est retenu. (...)
Il n’est pas contesté que la société locataire a réalisé d’importants travaux qui ont permis de rénover l’établissement et de passer d’un classement de trois étoiles à quatre étoiles. Cependant, les parties sont en désaccord sur la prise en compte de ces travaux pour le calcul de la valeur locative.
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L’article L. 145-38 relatif à la révision du loyer prévoit dans son alinéa 4 du Code de commerce qu’‘en aucun cas, il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours’.
Ce texte de portée générale vise les améliorations apportées par la société locataire pendant la durée du bail en cours et s’applique donc à la révision prévue par l’article L. 145-39 du Code de commerce. Dès lors, au regard de cet article, la société locataire est bien fondée à solliciter qu’un abattement soit appliqué afin de neutraliser l’impact des investissements réalisés dans les lieux loués. Cependant, la société locataire ne justifie pas avoir respecté les dispositions des articles L. 311 et suivants du Code du tourisme et notamment la notification préalable au bailleur de son intention de procéder aux travaux par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle fait valoir que le bailleur a eu une parfaite information des travaux, de leur nature et de leur durée d’exécution et qu’il les a acceptés par avance. Cependant, elle ne produit aucune preuve justifiant ces allégations. Dès lors, la société locataire est déboutée de sa demande d’abattement au titre des travaux réalisés par elle”.