Loyer – Renouvellement au 1er avril 2014 – Valeur locative inférieure au loyer plafond (oui) – Centre commercial (non) – Pondération (oui) – Eléments de comparaison – Facteurs de minoration de la valeur locative (oui) – Facteurs de majoration de la valeur locative (non)

“Sur la surface pondérée
Il résulte des éléments recueillis par l’expert (...) que les locaux ne se trouvent pas dans la galerie marchande d’un hypermarché mais dans une zone commerciale de périphérie urbaine de taille moyenne, dont la locomotive est l’enseigne de grande distribution Leclerc.
C’est à bon droit que le juge a retenu l’application de pondérations prévue pour les surfaces de 600 à 3 000 m2 et une surface utile pondérée de 813,12 m2 telle que calculées par l’expert. (...)
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage. (...)
L’ouvrage “La Cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières” classe les boutiques ou locaux commerciaux en 3 catégories (...).
Il résulte des éléments de l’expert que les locaux situés dans une zone commerciale et non dans une galerie commerciale et remplissant les critères d’usage d’un local de moyenne distribution ne sont pas de présentation parfaite dans un environnement de haute qualité et ne peuvent permettre la prise en compte des locaux de 1re catégorie. (...)
De plus et en tout état de cause, si seules les références des commerces de la zone commerciale devaient être prises en considération, soit les références Zeeman et Gemo, la valeur locative moyenne serait de 111,17 €, soit une valeur inférieure à celle d’un montant de 130 € calculée par l’expert sur la base des références fournies par les parties et permettant le calcul des surfaces pondérées, qui seules permettent une comparaison, et des loyers fixés judiciairement.
En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a fixé la valeur locative annuelle à 130 € le m2.
Sur l’abattement de 10 % (...)
C’est à bon droit que La Halle soutient et le premier juge a retenu l’abattement proposé par l’expert en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce (...)
En l’état de sa limitation aux sociétés de groupes, avec des restrictions et l’obligation pour le preneur de rester tenu des obligations du bail, l’autorisation précitée (cession, sous-location et exploitation des locaux par les sociétés du groupe de la preneuse) n’est pas de nature à entraîner une majoration de la valeur locative. (...)
En conséquence, il y a lieu de confirmer le loyer fixé par le premier juge à 94 000 € sur la base d’une valeur locative de 115 € m2 # 813 m2”.