Loyer – Renouvellement au 1er octobre 2015 – Vente de prêt-à-porter sportswear, articles chaussants et accessoires – Modification notable des caractéristiques du local (oui) – Travaux invoqués lors du premier renouvellement (non)

“En l’espèce, la société S. a autorisé, par l’avenant au contrat de bail du 3 mars 1993, le locataire à effectuer les travaux de démolition du mur de séparation avec le magasin mitoyen à l’enseigne ’Opticien de France’, d’installation d’une mezzanine sur toute la surface et de démolition de la vitrine située à droite.
L’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés dans le cadre de cette cession de bail de mars 1995 avaient fait communiquer le lot objet du bail (lot n° 147 selon le bail initial et l’avenant de 1993) avec le lot contigu, qu’une mezzanine avait été créée pour être reliée à celle existante.
(...)
Les deux parties conviennent que les travaux ont été effectués par le preneur, au cours du bail ayant précédé le bail échu. Dans ces conditions, les travaux qui ont modifié les caractéristiques propres du local (article R. 145-3) peuvent être invoqués par le bailleur à l’occasion du 1er renouvellement suivant leur réalisation, faute de quoi le bailleur ne peut s’en prévaloir ultérieurement alors que la prise en compte des travaux qui constituent des améliorations (article R. 145-8) intervient lors du 2e renouvellement, et que lorsque les travaux caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier”.