Partie commune – Partie commune spéciale – Droit de jouissance privative – Droits acquis – Loi élan – Effet rétroactif article 2 du Code civil (non) – Clause illicite (non)

Dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, composé de 5 bâtiments, la SCI Laura (ci-après La SCI) est propriétaire du lot n° 93 qui correspond à l’entier bâtiment C. acquis en 1998.
Un modificatif du règlement de copropriété est intervenu en 1979 aux termes duquel “les terrasses servant de couverture (bien que leur usage en soit réservé à certains copropriétaires)” sont parties communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment C, en l’espèce à La SCI propriétaire du lot n° 93.
Dans ce modificatif les trois lots, 125, 129 et 130 sont affectés chacun d’“un droit à la jouissance exclusive d’une terrasse”, il s’agit de la terrasse du bâti- ment C.
La SCI, à l’occasion de travaux portant sur la terrasse, a saisi le tribunal puis la Cour d’appel afin que soit déclarée illicite, comme contraire aux articles 6-2 et 6-3 de la loi Élan, la clause attribuant un droit à la jouissance exclusive d’une terrasse aux trois autres lots. La SCI a été déboutée de ses demandes.
La Haute Juridiction, statuant par substitution de motifs au visa de l’article 2 du Code civil, juge que la demande tendant à faire déclarer non écrites les men- tions critiquées est de nature à porter atteinte à un droit réel conféré antérieu- rement par le règlement de copropriété, elle doit être rejetée.