Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Activité de supermarché – Perte de fonds (oui) – Valorisation par pourcentage de CA TTC (oui) – Recoupement de valeurs par EBE (oui) – Frais de réinstallation (oui)

“Or par la méthode classique dite par le chiffre d’affaires, en tenant compte du chiffre d’affaires TTC et d’un coefficient de 40 %, c’est le chiffre évoqué plus haut de 6 619 312 euros qu’il convenait selon les experts de retenir comme valeur de base du fonds soit une valeur nettement inférieure à celle d’un fonds semblable disposant d’une moindre rentabilité ;
Il convient en conséquence, pour tenir compte des prix de cession de la société Halion qui doivent entrer dans la détermination de la valeur du fonds, d’appliquer à la méthode classique d’évaluation, un coefficient de capitalisation de 55 % du chiffre d’affaires TTC, qui tient compte de la rentabilité du fonds litigieux par comparaison avec lesdits fonds SA, ce qui procure la somme de 9 101 554 euros qui constitue l’indemnité d’éviction principale.

(...)
S’agissant des frais de remploi (...) il n’est pas suffisamment démontré que la société Marcadet Distribution va se dissoudre et qu’elle ne puisse, acquérant les actions de Profidis, se réinstaller sous une autre enseigne ; il s’ensuit que les frais de remploi doivent lui être alloués à hauteur de 10 % de l’indemnité principale soit la somme de 910 155 euros.
S’agissant des frais de réinstallation qui ne se confondent pas avec les investissements (agencements et travaux) non amortis lesquels n’ont pas à être indemnisés distinctement, il convient de se référer aux motifs du jugement qui seront confirmés, les premiers juges ayant justement retenu un taux de vétusté applicable au devis de travaux de réinstallation de 50 % pour tenir compte de l’absence de tout investissement destiné à maintenir les lieux en bon état d’entretien, les experts ayant relevé le défaut de propreté et de nettoyage des lieux, l’absence de réfection des peintures notamment, ce qui ne peut être excusé par la procédure d’éviction, s’agissant d’un supermarché alimentaire.
Le trouble commercial a été justement évalué par les experts puis par le tribunal à la somme de 284 253 euros représentant 3 mois d’excédent brut d’exploitation non corrigé (...)”