Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Agent immobilier – Valeur de remplacement (oui) – Valorisation par EBE (oui)

“Il convient de relever que si, en première instance, la SCI L’Annexe a contesté que la SARL Promo Immobilier puisse prétendre à une indemnité de remplacement au motif que le fonds de commerce d’agence immobilière exercé dans les lieux était facilement transférable, ce qui devait conduire à retenir une indemnité de transfert, la Cour ne dispose pas des pièces produites au soutien de ses prétentions en conséquence de l’irrecevabilité de ses conclusions prononcées sur le fondement de l’article 909 du Code de procédure civile.
En l’absence de ces éléments, la preuve du caractère transférable du fonds n’est pas rapportée par la bailleresse.
La SARL Promo Immobilier justifiant de ce qu’elle a restitué les locaux à la SCI L’Annexe le 31 janvier 2015, il convient de fixer l’indemnité d’éviction à la valeur de remplacement du fonds de commerce.
(...)
S’agissant de la méthode de calcul fondée sur l’excédent brut d’exploitation, elle apparaît la meilleure pour déterminer la valeur du fonds puisqu’elle rend compte de sa rentabilité.
La SARL Promo Immobilier reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir intégré dans son calcul la rémunération de son dirigeant et des cotisations sociales.
Cet argument n’est cependant pas pertinent, dès lors qu’elle ne démontre pas que les salaires versés à son gérant seraient supérieurs au salaire normal d’un dirigeant d’une société de même type.
L’expert judiciaire n’a dès lors justement évalué l’EBE annuel moyen sur les années 2009, 2010 et 2011, en ne tenant compte que des résultats d’exploitation et des dotations aux amortissements.
Cet EBE annuel moyen étant de 27 288 € doit être affecté d’un coefficient de situation de 5 au regard de la qualité de l’emplacement et de l’activité exercée.
(...)
S’agissant des indemnités accessoires, l’indemnité pour trouble de jouissance, l’indemnité de remploi, l’indemnité pour frais de déménagement et l’indemnité pour frais divers ont justement été évaluées par les premiers juges par des motifs pertinents que la Cour adopte.”