Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Commerce d’objets d’art y compris meubles anciens – Perte totale de fonds (non) – Perte partielle de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Il ressort des pièces produites que le fonds de commerce, exploité dans les lieux loués, étroitement lié à la personnalité de M. Enrico Navarra, mondialement connu dans le domaine de l’art, n’a pas disparu avec l’éviction, mais a été transféré. Dans ce cas l’indemnité d’éviction doit être calculée par rapport à la valeur du droit au bail. Cependant, il convient d’observer que la société Galerie Enrico Navarra n’a plus pu organiser d’expositions dans des locaux dont elle avait la libre disposition à Paris. Il en est résulté pour elle une perte partielle de sa clientèle, qui ne pouvait plus fréquenter ses expositions parisiennes. (...)

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
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La Cour retient, que si l’éviction des lieux n’a pas entraîné la disparition du fonds de commerce de la société locataire, qui a continué ses activités, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a plus pu continuer à bénéficier d’un lieu fixe d’expositions au cœur d’un quartier parisien, où sont implantées d’autres galeries d’art. En conséquence, une petite partie de sa clientèle, attachée aux lieux loués, que la Cour évalue à 15 %, a été de ce fait perdue.

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La Cour relève que cette indemnité (frais de remploi) n’est pas due si le bailleur, sur qui pèse la charge de la preuve, établit que la locataire n’a pas l’intention de se réinstaller.
En l’espèce, la bailleresse n’apportant pas cette preuve, la proposition de l’expert de voir chiffrer à hauteur de 115 300 euros, le montant de ladite indemnité correspondant non seulement aux honoraires de commercialisation mais également aux frais de mutation, doit être retenue.
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Dans ces conditions, l’évaluation à la somme de 65 000 euros, du préjudice (trouble commercial) ainsi subi, qui correspond aux usages, en ce qui concerne le montant de l’EBE retenu, et aux caractéristiques propres à cette affaire, en ce qui concerne l’indemnisation calculée à partir de la masse salariale, doit être retenue.”