Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Ganterie bonneterie confection – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Prédominance travaux d’amélioration (oui)

“La Cour rappelle que l’indemnité d’éviction s’apprécie au 31 mars 2011, date de la restitution des locaux aux bailleurs.
Il incombe aux bailleurs de rapporter la preuve qu’un transfert de fonds est possible sans perte importante de clientèle. (...)
La Cour rappelle que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

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Quand des travaux modifient notablement les caractéristiques des lieux loués mais améliorent aussi notablement ces mêmes locaux, la qualification qui doit primer est celle de travaux d’amélioration.
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La valeur du fonds de commerce peut être déterminée selon deux approches : l’une en fonction des résultats d’exploitation, l’autre en fonction du chiffre d’affaires.
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La Cour considère que la méthode par le chiffre d’affaires doit être retenue compte tenu de la faiblesse de l’EBE moyen (15 920 euros) relevé par l’expert.
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La valeur du fonds étant inférieure à la valeur du droit au bail, il convient de retenir la valeur du droit au bail (...).”