Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Commerce vins liqueurs restaurant – Perte de fonds (oui) – Valorisation du droit au bail supérieure valeur du fonds (oui) – Indemnité d’occupation – Quelle valeur locative ?

“L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, cité par la locataire, et qui énonce que ‘constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris (...)’ les ‘logements inclus dans un bail commercial’, est sans incidence sur l’indivisibilité du bail et le caractère commercial de l’ensemble des locaux soumis au bail.

Et soutenir comme le fait Mme Marie-Rose Leroy, que l’absence de qualification de bail commercial dans le bail d’origine du 29 décembre 1966 et de disposition spécifique donnant aux locaux une destination exclusivement commerciale, permettrait de soumettre le logement d’habitation aux dispositions de la loi de 1948, vient en totale contradiction avec les causes de la présente procédure, en fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation, qui déterminent sans contestation possible que les locaux sont soumis à un bail bénéficiant du statut des baux commerciaux.

(...)
Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (...).
Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.
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L’expert M. Bergeras a fixé la valeur locative à 34 000 €/an après avoir appliqué un coefficient de précarité de 10 %.
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Le tribunal a de manière pertinente tenu compte de la vétusté des locaux et des problèmes d’humidité persistants dans la cave inutilisable depuis plusieurs années en raison d’infiltrations importantes, pour déduire du montant du loyer proposé par l’expert la partie du loyer correspondant à la surface pondérée de la cave inutilisable du fait de l’humidité (...) et obtenir la valeur locative du local commercial (...).
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Après application d’un coefficient de précarité de 10 % conformément aux usages, il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité annuelle d’occupation due par Mme Marie-Rose Leroy à la somme arrondie de 27 874 euros (...).
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Il est aussi établi que des dégradations existent dans l’arrière-salle du restaurant, dénommée aussi ‘petit salon’ dues à l’humidité provenant des canalisations descendantes passant sur les murs de façade et des cheminées, dont la réfection n’a pas été réalisée, et même si ces réparations incombent au syndicat des copropriétaires, il appartient au bailleur de saisir le syndic pour mettre un terme aux désordres constatés, et la SCI Locaflor 2 ne justifie pas avoir fait les diligences pour procéder aux réparations desdits désordres.
L’état de vétusté de l’appartement loué relève aussi de la responsabilité du bailleur.”