Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Fleuriste – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui)

“L’appelante demande que soit retenue une actualisation de la valeur du droit au bail, concluant à une indemnité en principal de 320 000 euros en retenant une valeur locative pour l’appartement de 348 €/m2/an, un différentiel de valeurs 64 860 euros, en appliquant soit le coefficient de situation de 5,5 proposé par l’expert soit celui déduit du taux de rendement de 7,35, ce qui par la moyenne des deux méthodes aboutit à une somme de 273 500 euros, à laquelle s’ajoutent les indemnités accessoires soit un montant total de 320 000 euros qui correspond à l’estimation d’un autre expert M. Colomer sollicité par elle amiablement.

Les bailleurs demandent d’écarter ce rapport et de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 180 000 euros toutes causes confondues.
(...)
Il y a lieu d’appliquer à ce différentiel (celui retenu par le tribunal) un coefficient de situation, par préférence à un coefficient de rentabilité de 7,35 fixé de façon relativement arbitraire à ‘environ 7,35’ selon l’expert en tenant compte de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques du bien.

En préférant le coefficient de situation de 6 à celui de 5,5 compte tenu de la situation des locaux, la valeur de droit au bail s’établit à la somme de : 32 418 euros#6 = 194 508 euros.
Le montant des indemnités accessoires telles que fixées par les premiers juges n’est pas contesté de telle sorte que l’indemnité d’éviction s’élève à la somme globale de :

194 508 euros + 29 828 euros = 224 336 euros.”