Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Locaux accessoires indispensables (oui) – Indemnisation (oui) – Exécution de décisions provisoires aux risques et périls (oui)

“Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, ‘les dispositions du présent chapitre s’appliquent (...)
1o Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe’.
Dans une station de ski très prisée, comme l’est Courchevel, où le foncier est rare et d’un coût extrêmement élevé, le personnel d’une entreprise ne peut trouver seul à se loger sur place, au surplus s’il est saisonnier. Dans ces conditions, pour pouvoir trouver du personnel qualifié, il est indispensable pour une entreprise de pouvoir loger ses salariés. Par ailleurs, un hôtel très haut de gamme comme l’était Le Byblos se doit d’offrir à sa clientèle des parkings à proximité. Or, là encore, la raréfaction du foncier fait que les stationnements d’automobiles sont limités. Le premier juge a donc exactement considéré que les locaux en cause étaient indispensables au bon fonctionnement de l’hôtel et que ces locaux accessoires relevaient ainsi du statut des baux commerciaux.
(...)
Toutefois, il convient de considérer que si effectivement, ces locaux accessoires ne génèrent en eux-mêmes pas de revenus propres et qu’ils ne sont source d’aucun chiffre d’affaires direct, ils sont dissociables des locaux afférents au bail principal. Par ailleurs, l’indemnité d’éviction a pour objet de réparer la perte du droit au bail. Or, ce dernier a, dans la station de Courchevel, une valeur certaine, ce type de bien étant rare, et le fait de disposer de parkings et de chambres réunis sur deux sites permettant une gestion facilitée, outre la proposition d’un meilleur service à la clientèle, en raison de leur emplacement dans un quartier recherché de la station.
Dans ces conditions, le droit au bail a une valeur économique dont la perte doit être réparée. Le jugement entrepris sera réformé de ce chef.
(...)
Elle (la société Byblos) est en droit de réclamer à ses bailleurs l’indemnisation du préjudice résultant de l’exécution des décisions provisoires, réformées par la suite, le dommage subi consistant dans le surcoût généré par le fait d’avoir dû contracter des baux à des montants de loyers supérieurs, concernant les chambres du personnel.”