Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Mini-market alimentaire et vente de kebab – Perte de fonds (oui) – Indemnité principale moyenne des méthodes – Rentabilité et pourcentage CA – Frais de réinstallation (oui)

“Il n’est pas contesté que l’éviction entraîne la perte du fonds.
Celle-ci peut être évaluée suivant différentes méthodes : une première méthode qui consiste à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires, sur lequel est appliqué un coefficient en usage pour le commerce de proximité concerné, et une seconde méthode qui est basée sur l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité.
Par la première méthode, l’expert, en tenant compte de la situation dans un secteur peu recherché, de la faible valeur du droit au bail, de la rentabilité moyenne du fonds, de la masse salariale assez faible eu égard à l’amplitude horaire d’ouverture, a retenu un ratio de 85 % du chiffre d’affaires moyen pondéré HT des deux derniers exercices correspondant à la période de location-gérance pour fixer la valeur du fonds à 154 000 € avant extension et à 179 000 € après extension.
Selon l’expert, la seconde méthode conduit à retenir un EBE moyen pondéré à 42 093 €, à y intégrer la quote-part de redevance de la location-gérance moyenne, puis à appliquer une majoration du box pour tenir compte de l’impact de la climatisation sur l’activité.
Après avoir relevé qu’il s’agit d’un commerce indépendant ouvert toute l’année y compris le dimanche, avec des frais de personnel peu élevés par rapport à l’amplitude horaire, pour retenir le coefficient 3, il en déduit une valeur du fonds de 129 000 € avant extension et de 150 000 € après extension.
Après avoir calculé la moyenne des valeurs obtenues selon les deux méthodes, M. Colomer en déduit une indemnité d’éviction de 141 500 € avant extension et de 164 500 € après extension.
(...)
Il s’interfère de tous ces éléments que le montant de l’indemnité d’éviction en principal retenu par la Cour sera celle proposée par l’expert correspondant à la perte du fonds, après extension, soit la somme de 164 500 €, correspondant à la moyenne des valeurs obtenues selon les 2 méthodes opérées par l’expert.
(...)
Aux termes de l’article L. 145-14 du Code du commerce, le locataire évincé a droit aux frais de réinstallation, qui viennent s’ajouter à la valeur du fonds, tant dans l’hypothèse de la perte du fonds que dans celle de son transfert. Ces frais tiennent au coût d’aménagement de locaux indispensable pour les adapter à l’activité exercée, et non pas au matériel nécessaire à l’activité qui fait partie intégrante du fonds.
Il doit être tenu compte pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé des frais nécessaires à sa réinstallation, mais à proportion du degré d’amortissement des investissements réalisés. En raison de la vétusté des installations abandonnées dans le local et faisant l’objet de l’éviction, ces frais doivent être évalués à la somme de 10 000 €.”