Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Restaurant – Perte de fonds (oui) – Indemnisation par rapport au CA TTC (oui) – Appréciation par la rentabilité (oui)
(CA Caen, 2e Chambre civile et commerciale, 24 octobre 2019) CA Caen, 2e Chambre civile et commerciale, RG 18/00623, 24 octobre 2019, SCI l’Île aux Oiseaux c./ SARL Le Bellevue-Chausey
“C’est à tort que la SCI l’Île aux Oiseaux soutient que l’évaluation de l’indemnité doit être appréciée au regard des éléments comptables antérieurs à 2009 alors que le préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction doit être apprécié par le juge à la date la plus proche possible de la restitution des lieux par le locataire, dont il est constant en l’espèce qu’il a quitté les lieux le 20 juin 2016.
(...)
En l’espèce il n’est pas contesté que, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire le fonds de commerce n’est pas transférable ‘du fait de sa position atypique et de la liaison très forte du site et de la clientèle’ ce dont il résulte que la SARL Le Bellevue Chausey est dans l’impossibilité de conserver sa clientèle et de se réinstaller à proximité des locaux évincés en raison de la situation géographique du fonds et de l’absence d’autre local commercial disponible sur l’île.
Dès lors, l’indemnité d’éviction ne peut qu’être une indemnité de remplacement correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce perdu, laquelle doit être calculée suivant les usages applicables en matière de fonds de commerce du même secteur d’activité par la prise en compte sur les années de référence du chiffre d’affaires moyen d’une part et des résultats appréciés par rapport à l’excédent brut d’exploitation moyen d’autre part.
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Afin d’évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, il convient de retenir le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années affecté d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fonds considéré.
L’incidence de la TVA doit être prise en compte dès lors que les usages de la profession la retiennent habituellement dans le cadre de la cession des fonds de commerce.
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Il convient en conséquence de valoriser le fonds de commerce en retenant la valeur moyenne entre la méthode du chiffre d’affaires et la méthode de la rentabilité, soit en l’espèce la somme de 157 308,73 euros.”