Renouvellement de bail – Indemnité d’éviction – Chaussure/Habillement – Vente magasin, gros et demi-gros – Perte du fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnité annexe (oui)

“Pour évaluer l’indemnité d’éviction, l’expert a retenu les bilans 2011, 2012 et 2013. Faisant application de la méthode du barème professionnel, elle a retenu un coefficient de 80 % du CA TTC provenant de la vente en magasin, et 30 % du CA de la vente en gros et demi-gros à l’export non soumis à TVA”.
“Cette méthode a été recoupée par une méthode de rentabilité, en l’espèce la détermination de la marge brute d’autofinancement, soit le résultat net comptable auquel sont réintégrées les dotations aux amortissements et les provisions, la rentabilité étant déterminée par un coefficient en l’espèce le coefficient 7 retenu par l’expert”.

“Les premiers juges ont considéré qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte d’une quelconque part de vente réalisée par l’internet et ils ont fixé l’indemnité résultant de l’activité en magasin en ajoutant la TVA au CA HT, en appliquant un taux réduit à 70 % eu égard à l’activité de prêt-à-porter à usage exceptionnel, laquelle contrairement à l’analyse de l’expert ne pouvait être considérée comme une activité de luxe, à la somme de 437 066,70 €, et l’indemnité résultant de l’activité à l’export à la somme de 51 256,80 € pour aboutir ainsi à une indemnité d’éviction par la méthode des barèmes professionnels de 488 323,50 €”.

“Le tribunal par la méthode de la valeur de rentabilité a fixé cette indemnité, après application d’un taux de rentabilité de 7 % à la somme de 294 343 €”.
“La moyenne des deux approches conduisait ainsi à fixer la valeur du fonds à la somme de 488 323,50 € + 294 343/2 = 391 333,25 €”.

“La société France Mode, faute pour elle de communiquer les éléments comptables détaillés permettant de mettre en œuvre les évaluations fondées sur les chiffres d’affaires (et) en ne communiquant pas la part réalisée en gros au regard de l’activité de vente en détail, ne permet pas à la Cour de fixer une indemnité d’éviction sur les bases qu’elle propose”.
“La seule production de documents comptables faisant apparaître le résultat de son chiffre d’affaires dont une partie est réalisée en vente à l’export, non soumis à TVA, ne permet pas d’apprécier davantage la part des ventes en gros réalisées en France. De la même façon la Cour ne dispose pas des éléments probants permettant d’apprécier la part des ventes réalisées grâce au site internet de la société France Mode”.

“La connaissance de ces éléments était en effet nécessaire dans l’évaluation d’une indemnité d’éviction qui ne saurait dans ces conditions être appréciée à partir exclusivement d’une activité de vente en détail de vêtements dans les locaux qu’elle occupe”.
“En conséquence, la seule valeur qui sera retenue au titre de l’indemnité d’éviction sera dans ces conditions la valeur du droit au bail déterminée par l’expert à la somme de 247 000 €”.