Renouvellement de bail – indemnités d’éviction – Commerce de gros – demi gros et détail tissus et vêtements – Valeur droit au bail (oui) – indemnités accessoire (oui)

“Les rapports d’expertise de [I] [R] du 31 mars 2022, de [N] [S] du 17 mai 2022, et de Monsieur [O] du 11 mai 2022 ont été communiqués à la partie adverse dans le cadre des débats à hauteur d’appel le 7 juin 2022. L’ordonnance de clôture ayant été prononcée le 30 novembre 2022. La Cour ne saurait donc retenir que ces rapports ont été communiqués ‘hors délai’ au preneur”.
“Ils ont été régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion des parties et l’appelant exerce légitimement un droit lui étant garanti en cherchant à fonder ses prétentions par des éléments de preuve qui se corroborent. Il appartiendra donc à la Cour de les examiner au regard des autres éléments probants lui étant soumis et notamment le rapport d’expertise judi- ciaire de Mme [J] du 21 mai 2019”.
“S’agissant de la prise en compte de la décapitalisation, la Cour constate que la quote-part correspondant à la décapitalisa- tion du prix des locations nouvelles ne correspond pas à un loyer mais a le caractère d’une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds”.
“En effet, à l’occasion du renouvellement de bail, il convient d’apprécier la valeur locative qui se dégage des loyers pério- diques et non la valorisation issue de l’amortissement des droits d’entrée ou des prix de cession versés au cédant et non au bailleur. Par ailleurs les références produites ne comportent pas de précision sur le point de savoir si la décapitalisation constituerait en fait un complément de loyer, fait qui ne se présume pas”.
“Dans ces conditions, ne sera pris en considération que le prix de location hors décapitalisation pour les locations nouvelles”. “Eu égard à l’ensemble de ces éléments qui doivent prendre en compte les références les plus contemporaines de la date d’évic- tion et les plus proches géographiquement, il sera retenu une valeur locative de marché de 760 euros par m2B”.
“La valeur locative de renouvellement retenue par l’expert judiciaire et le premier juge n’est pas contestée par les parties et s’élève à la somme de 123 750 euros (soit 750 euros 165 m2P)”.
“En ce qui concerne, la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation, aucune disposition légale ou contractuelle ne les prévoyant et eu égard au caractère mixte de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de ces chefs. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point”.