Renouvellement – Indemnité d’éviction – Chirurgien-dentiste – Indemnité de transfert (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“En l’espèce, il n’est pas discuté que le fonds est transférable et que l’éviction entraîne la perte d’un loyer réduit dont le montant est déterminé selon la méthode du différentiel, à savoir le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné auquel aurait pu prétendre le preneur, affecté d’un coefficient multiplicateur, les parties s’opposant sur la valeur à prendre en compte et le coefficient multiplicateur.
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Les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire pour des bureaux et locaux commerciaux ayant une surface comprise entre 65 m2 et 174 m2 en étage font ressortir pour les locations nouvelles [...], des valeurs comprises entre 292 € le m2 et 400 € le m2 et, dans le secteur, des valeurs comprises entre 245 € le m2 et 400 € le m2. Si les références citées par M. M. à l’appui de son estimation mettent en évidence des valeurs comprises entre 350 € le m2 et 640 € le m2 pour des locations nouvelles de bureaux, le premier juge a, à juste titre, relevé que les valeurs les plus élevées ne portent pas sur des locaux comparables puisque correspondant à des surfaces plus importantes et qu’en outre, il n’apparaît pas que les 56 références contenues dans sa note du 24 janvier 2018 correspondent à des locaux comparables.
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S’agissant du coefficient multiplicateur appliqué au différentiel de 5 697 € (18 000 € – 12 303 €), il est usuel de retenir un coef- ficient dépendant de la qualité de l’emplacement et le coefficient découlant d’un calcul financier tel que préconisé par M. M. se référant à un coefficient retenu en matière d’expropriation, et repris par la SELARL Docteur B. n’est pas pertinent et sera écarté. Le coefficient de 3,5 retenu par l’expert tient compte de l’existence sur le secteur de nombreuses surfaces en étage, des spécificités liées à l’activité de la société locataire qui implique de prendre en considération les normes d’accessibilité dans la recherche de nouveaux locaux, critère relativement contraignant, de la perte du bénéfice d’un loyer relativement favorable au locataire pour lequel le plafonnement en renouvellement était acquis, contrairement à des surfaces en étage à usage exclusif de bureau. Aucun élément ne permet de porter le niveau à 4 de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. ...
Les indemnités accessoires dont la liste figure à l’article L. 145-14 du Code de commerce, n’est pas limitative, correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués, frais qui ne sont pas inclus dans l’indemnité principale.”