Renouvellement – Indemnité d’éviction – Hivernage et stockage de bateaux – Perte de fonds (non) – Perte partielle de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Il n’est pas contesté que la société Atlantic Concept exploite une activité de construction, réparation et hivernage de bateaux. Elle a également une activité de vente de bateaux. Il ressort des termes du bail précaire du 1er mars 2004 que les lieux loués par la SCI Boat Park à la société Atlantic Concept devaient servir au preneur exclusivement dans le cadre de son activité de construction, stockage et location de bateaux. Le terrain loué est de 3 200 m2 et le bâtiment à usage de dépôt de 300 m2. La société Atlantic Concept utilise pour son activité un autre local sis à proximité mais éloigné de quelques centaines de mètres, rue Agosta. Il résulte du rapport d’expertise que le bâtiment sis à cette adresse est de 350 m2, à usage de bureau/entrepôt/ atelier et édifié sur un terrain de 1 250 m2. Il est également souligné que la partie principale du bâtiment dispose d’une importante hauteur sous plafond permettant d’accueillir des bateaux sur plusieurs niveaux. Les deux activités sont liées ; leur comptabilité n’est pas distincte.
Dans son rapport, l’expert a considéré que la suppression du site litigieux n’impacterait pas dans sa totalité l’activité de la société Atlantic Concept, qui a également une activité de vente de bateaux.
Le tribunal considère, comme l’a fait l’expert dans son rapport, qu’il y a lieu de déterminer l’indemnité principale sur la base d’une perte partielle du fonds de commerce.
Pour justifier l’application d’une décote du chiffre d’affaires global issu des deux sites de 65 %, l’expert a rappelé que la société preneuse ne lui avait pas communiqué d’éléments comptables permettant de distinguer l’activité des deux sites et a retenu, dans ces conditions, une méthode par appréciation des deux immeubles d’exploitation en tenant compte de leur composition et leur état...”