Renouvellement – Indemnité d’éviction – Villa en exploitation hôtelière – Préjudice (oui) – Indemnités accessoires (non) – Indemnités de dépossession (oui)

“Au visa de ce texte (L. 145-14 du C. com), la société Open Sud Gestion demande que soit évaluée son indemnité d’éviction par application de la méthode dit “hôtelière” avec un coefficient 3, soit 3 fois le chiffre d’affaires annuel moyen.
Elle explique que cette méthode est parfaitement adaptée aux résidences de tourisme puisque, à la revente, la valeur du fonds d’hébergement dépend principalement de sa capacité à générer du chiffre d’affaires, même si l’exploitation actuelle dégage des pertes.

Pour proposer une évaluation de l’indemnité d’éviction revenant à la société Open Sud Gestion, Monsieur [S] [M], expert judiciaire, a envisagé trois méthodes de calcul, la méthode hôtelière, la méthode par nuitées et la méthode par le calcul de l’excédent brut d’exploitation (EBE).
Il a écarté la dernière en raison du fait qu’il n’était pas possible d’extraire la villa 442 des comptes globaux de la société et d’en déduire l’EBE, ce d’autant que les unités d’exploitation ne sont pas homogènes.

Il s’agit donc de la perte d’un élément du fonds de commerce de l’appelante, constitué d’une maison avec piscine, sans que soient perdues les autres prestations liées à l’emplacement de ce fonds.
Dès lors, et dans la mesure où il est établi que la perte d’exploitation de cette villa 442 n’a pas généré de perte de clientèle, il y a lieu de retenir le coefficient proposé par l’expert judiciaire, soit 1,25.

Lorsque ce coefficient est appliqué dans le cadre de la méthode hôtelière, l’indemnité d’éviction est évaluée à 57 660 €, soit 1,5 ~ 46 128 € (chiffre d’affaires moyen de la villa).
Lorsque ce coefficient est appliqué dans le cadre de la méthode par nuitées réelles, l’indemnité d’éviction est évaluée à 46 885 €, soit 1,5 ~ 702 nuitées réelles ~ 53,43 €, prix moyen de la nuitée.

La moyenne de ces deux évaluations ressort à 52 272 €.
Au visa des articles L. 145-28 et L. 145-29 du C. com, la société Open Sud Gestion fait valoir qu’il est de principe que le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et que lorsque le bailleur s’est approprié le fonds de commerce, ce locataire est fondé à réclamer à celui-ci une indemnité égale soit au produit retiré de cette exploitation entre la date du départ forcé et celle du versement de l’indemnité d’éviction, soit aux gains dont le locataire a été privé.
Il y donc lieu de retenir la proposition de M. [M] d’une part et de l’actualiser d’autre part en condamnant solidairement les intimés à verser à l’appelante, au titre de l’indemnité de dépossession, la somme de 81 034 € pour la période du 18 août 2018 au 17 août 2021 puis, à compter du 18 août 2021, une somme mensuelle de 2 250 € jusqu’au paiement effectif et complet de l’indemnité d’éviction”.