Renouvellement – Indemnité d’éviction – Villa en location – Perte partielle de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation (oui)

“La Cour rappelle sur ce point (la perte d’une villa n’empêchant pas la continuité de l’exploitation) que l’objet de l’indemnité est ‘la réparation du préjudice causé au preneur par le refus du renouvellement du bail’ (Civ. 3e, 7 novembre 1978). Or, il est indiscutable que même si le bail litigieux concerne une seule villa sur un ensemble d’unités de location, le non- renouvellement du bail sur ladite villa entraîne nécessairement un préjudice pour la société locataire, qui mérite d’être réparé dans son intégralité.
L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose en son 2e alinéa : ‘cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre’.
Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, c’est à dire à la date de l’arrêt lorsque le locataire est encore dans les lieux. La société Domaine de Fontenelles est donc fondée à procéder au calcul de l’indemnité sur la base des chiffres d’affaires des années 2020-2021 et 2021-2022, étant précisé, pour répondre à une observation des époux [N], qu’il s’agit de périodes centrées sur les périodes d’exploitation (printemps – été) et que l’année 2021 n’est pas comptabilisée deux fois.
Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Domaine de Fontenelles à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause recettes égale à 55 % TTC du chiffre d’affaires TTC, et en tant que de besoin l’y condamne”.