Syndic – Mandat – Nullité de plein droit – Conséquences – Responsabilité – Honoraires de l’administrateur provisoire – Honoraires du syndic

“La Cour :
I. SURLARESPONSABILITÉ
L’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2005 ayant désigné en qualité de syndic dudit syndicat le Cabinet L... n’a pas dispensé celui-ci de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat.
Au contraire, par l’adoption de sa résolution n° 5, cette assemblée a refusé d’accorder une telle dispense.
Le syndic avait dès lors l’obligation d’ouvrir un compte séparé dans un délai de trois mois, ce qu’il n’a pas fait.
Dans ce cas, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
‘ (...) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (...)’
La discussion porte sur la nature – non examinée par le premier juge – de la responsabilité engagée, délictuelle selon le syndicat ou contractuelle selon l’intimé.
La responsabilité, trouvant sa cause dans des fautes commises par le syndic, mandataire, au cours et dans l’exercice de son mandat, est de nature contractuelle.
Il sera fait observer qu’en l’espèce la nature juridique de la responsabilité est en soi sans incidence sur la réparation du dommage qui doit être intégrale et qui exige la démonstration d’un préjudice en relation causale avec les fautes.
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II. SUR LE PRÉJUDICE
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2°) Honoraires de Maître Legrand
a) la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a été rendue inévitable en suite de la nullité de plein droit du mandat de syndic du Cabinet L... à compter du 9 septembre 2005 et de la poursuite par ce syndic de ses fonctions à la tête de la copropriété alors qu’en tant que professionnel de la gestion immobilière, il n’ignorait pas la sanction attachée à l’inexécution d’une disposition légale d’ordre public pesant sur lui.
La désignation de Maître Legrand trouvant sa cause exclusive dans la faute du Cabinet L..., la rémunération (honoraires et débours) dudit administrateur constitue pour le syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain dont l’entière réparation pèse sur la responsable.
En faisant supporter seulement au responsable le ‘différentiel’ (sic) entre les frais et honoraires versés à l’administrateur par le syndicat et ceux que celui-ci aurait dû régler à un syndic professionnel, les premiers juges ont méconnu le droit de la victime à la réparation intégrale du dommage qui exigeait la mise à la charge du responsable de l’intégralité du coût de l’administration judiciaire du syndicat.
Cette indemnisation fixée en appel, limitée à l’entier préjudice, ne procure aucun enrichissement injuste à la victime.
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B - SUR LES HONORAIRES FACTURÉS PAR LE CABINET L... AU TITRE DES EXERCICES 2005 ET 2006.
Le dit Cabinet, s’appuyant sur des décisions de justice auxquelles ses conclusions d’appel se réfèrent, soutient que lorsqu’un syndic exerce sa mission dans le cadre d’un mandat régulièrement donné par l’assemblée générale, comme en l’espèce, il n’a pas à rembourser les honoraires perçus lorsque le mandat vient à être rétroactivement annulé alors que le syndicat est dans l’impossibilité de restituer les prestations accomplies pour son compte qui méritent rémunération.
Mais le syndic dont le mandat est nul – de surcroît en l’espèce à titre de sanction légale de sa propre faute – est censé n’avoir jamais été syndic pendant la période concernée par la nullité – ici à compter du 9 juin 2005 jusqu’à la désignation de Maître Legrand ès qualités.
Cette nullité rétroactive prive le syndic “de fait” de tout droit à rémunération quel que soit le fondement juridique invoqué (gestion d’affaire, mandat apparent, enrichissement sans cause etc.), qu’il s’agisse de ses honoraires proprement dit ou de ses débours, que sa gestion fût ou non utile ou bénéfique au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, le Cabinet L... doit rembourser en leur intégralité, pour la période concernée, les honoraires, frais et débours qu’il a avancés pour administrer une copropriété dont il a perdu la gestion à titre de sanction légale. La Cour confirme le principal des condamnations prononcées de ce chef ”.