Syndicat – Responsabilité – Article 14 de la loi de 1965 – Défaut d’entretien des parties communes – Carence du précédent syndic – Cause étrangère (non)

Le syndicat ne peut invoquer, pour échapper à la responsabilité qui pèse sur lui en raison du défaut d’entretien des parties communes la carence d’un précédent syndic.
“La Cour :
La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est établie par les investigations expertales qui démontrent l’implication indéniable dans les dégradations du studio acquis le 9 octobre 2002 du très mauvais état d’entretien des parties communes, en particulier le plancher haut très affaissé du rez-de-chaussée (au- dessus du studio) dont les solives sont soutenues par des étais et le réseau de canalisation enterrées et la fosse sous l’entrée de l’immeuble à l’origine d’importantes remontées d’humidité.
S’agissant d’une responsabilité légale – de plein droit – le syndicat des copropriétaires ne peut s’en exonérer qu’en démontrant la cause étrangère, laquelle ne consiste pas en la carence d’un précédent syndic, organe de gestion du syndicat et donc non- extérieur à celui-ci, ou encore en la connaissance qu’avait ou pouvait avoir l’acquéreur au moment de la vente, du très mauvais état d’entretien des parties communes de l’immeuble et de son incidence dommageable sur le lot acquis et ses conditions de jouissance.
De même, la prise en compte dans la détermination du prix de vente du très mauvais état des locaux est sans incidence sur l’estimation de la réparation du préjudice, étant fait observer que les rapports de droit existant entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire ne sont pas ceux de la vente qui n’est en effet conclue qu’entre le copropriétaire cédant et l’acquéreur.
Le syndicat des copropriétaires est mal venu à opposer à la victime l’interdiction de louer l’appartement acquis comme ne remplissant pas les conditions de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 9 juillet 1989 à savoir : ‘(...) Un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation’ alors que c’est exclusivement la carence manifeste du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son obligation légale d’entretien des parties communes qui rend le logement dont s’agit non louable aussi longtemps que les travaux de réfection des parties communes, qui constituent un préalable à la mise en œuvre des travaux d’embellissement privatifs, n’ont pas été achevés et/ou satisfactoires”.