Renouvellement – Indemnité d’éviction – Traiteur – Perte de fonds (oui) – Méthode du pourcentage (oui) – Méthode de la rentabilité (non) – Indemnités accessoires (oui)

“En tout état de cause, force est de constater que la charge de la preuve de la possibilité de déplacer l’activité de la SARL Traiteur de Saint Lazare sans perte importante de clientèle repose sur la SAS EB Immo 3.
Or, celle-ci ne soutient pas ni ne produit de pièces permettant de démontrer que la SARL Traiteur de Saint Lazare pourrait se réinstaller à proximité, dans des locaux équivalents.
Les parties ne font aucune observation sur ce point et s’accordent sur le fait que la valeur marchande du fonds est supérieure à la valeur du droit au bail de sorte que c’est cette dernière qui représente l’indemnité principale.
S’agissant en l’espèce d’un fonds de travail, il est d’usage, comme l’a rappelé l’expert, de privilégier la méthode d’évaluation fondée sur le chiffre d’affaires.
Au regard de ce qui précède, le taux de 100 % proposé par l’expert apparaît particulièrement adapté au fonds en cause en ce qu’il correspond à la fourchette haute des barèmes doctrinaux et des ventes amiables et à la médiane des références judi- ciaires.
S’il est effectivement d’usage que les frais de remploi soient fixés à 10 % de l’indemnité principale, l’expert justifie ici de manière particulièrement précise son évaluation, qui permet d’écarter la méthode, plus approximative, du pourcentage. Ces frais (de réinstallation) sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus.
Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement...”.