Syndicat secondaire – Constitution – Clause du règlement de copropriété – Pluralité de bâtiments – Absence – Clause réputée non écrite – Opposabilité aux tiers du syndicat secondaire jusqu’à la décision de justice

1) La clause du règlement de copropriété constituant des syndicats secondaires doit être déclarée non écrite dès lors que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi n’est pas remplie.
2) Même institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secon- daires avaient une personnalité juridique opposable aux tiers jusqu’à la décision judiciaire ordonnant leur suppres- sion.
“La Cour :
Sur le moyen unique du pourvoi principal no Y 08-10.495 :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2007), que la société civile immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme Piguet, à laquelle se sont joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts Piguet), propriétaires indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syn- dicat principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B des immeubles 133-139 avenue d’Ita- lie (les syndicats secondaires) pour voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant un syndicat principal pour l’administration générale et des syndicats secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexis- tants ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la liberté contractuelle était limitée par les dispositions d’ordre public de la loi et que le législateur avait voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et souverainement relevé qu’il résultait des photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que les ‘bâti- ments A et B’ étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre, la Cour d’appel, qui a constaté que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévus par la loi pour permettre la création de syndicats secondaires n’était pas caractérisée, a légalement justifié sa décision de ce chef.
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ulté- rieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la déci- sion ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”.