Bail (en général) – Droits et obligations des parties – Obligation de délivrance pesant sur le bailleur – Clause d’acceptation des lieux en l’état

“Clause sur la portée de la prise des lieux en l’état, ‘dans la commune volonté des parties signataires et la locataire ne pou- vant s’engager qu’au regard de la situation existante et apparente’, la clause ne se rapporte qu’à l’état d’entretien des locaux tels qu’ils se présentaient lors de la conclusion du bail ce qui exclut, les éventuels désordres à survenir en cours de contrat ainsi que les désordres non apparents à la date du bail ; que lors de la signature du bail, des désordres existaient dans les lieux loués tel qu’il ressort de l’état des lieux établi par la locataire deux jours après cette signature, ces désordres consistant en traces de coulées d’eau et détérioration du mur dans la montée de l’escalier menant au premier étage, en une fuite impor- tante en provenance du plafond dans la première pièce, au premier étage ainsi qu’en coulées au mur et endommagement de la moquette dans le local technique ; il résulte des pièces produites que des fuites nouvelles sont survenues en cours de bail les 28 avril 1995 et 17 septembre 1995 provoquant, pour la première, de nouveaux désordres aux murs et sol du bureau situé au premier étage et, pour la seconde, des désordres dans les pièces du rez-de-chaussée inondées lors des pluies violentes et dont la moquette avait été endommagée, une fuite d’eau sur la chaudière étant, par ailleurs, survenue courant 1998 et une humidité importante, dont la locataire s’est plainte dans un courrier à bailleresse de 1996, étant apparue dans le grand bureau du rez-de-chaussée avec dégradation du bas des murs ; que l’ensemble de ces derniers désordres n’entrent pas dans les prévisions de la clause relative à la prise des lieux en l’état ; qu’il en est de même des défauts de conception lors de la trans- formation des locaux (à l’origine à usage de remise et écuries) en bureaux par absence, alors qu’il n’existe pas de vide sani- taire, de mise en place d’une ventilation et par absence de protection efficace pour éviter les remontées d’eaux, tels que ces vices de conception ont été mis en évidence par le rapport de l’expert judiciaire dont les conclusions, menées aux termes d’in- vestigations sérieuses et confortant celles contenues dans un rapport de 1998 de l’architecte de la bailleresse, apparaissent devoir être entérinées ; que la clause du bail relative à la prise des lieux en l’état par le preneur ne peut faire obstacle à la demande de la locataire fondée pour l’essentiel, sur une humidité récurrente des locaux.
Conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil, et la Société LIMO n’étant tenue, aux termes du bail, que des réparations locatives, qu’il relevait de l’obligation de la bailleresse d’entretenir les locaux en bon état de répa- ration afin de les maintenir en état de conformité avec l’usage prévu au bail, d’y faire toutes réparations nécessaires autres que locatives et d’en assurer au preneur la jouissance paisible...la responsabilité contractuelle de la SCI se trouve donc enga- gée envers la Société LIMO”.