Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Renouvellement au 1er juillet 2019 – Article R. 145-35 du Code de commerce – Modification des obligations respectives des parties (oui) – Caractère notable (non)
(Jugement juge des loyers commerciaux, TJ Paris, 17 octobre 2024) Jugement juge des loyers commerciaux, tribunal judiciaire de Paris, 17 octobre 2024, SNC Indiana Club c./ Monsieur [K] [Y], Madame [V] [Y] veuve [L], RG 22/11750
“Sur la modification notable des obligations des parties (...)
L’article R. 145-8 du Code de commerce en son alinéa 2 dispose que ‘les obligations découlant de la loi et génératrice de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer’.
S’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi Pinel et de son décret d’application, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait au bailleur, le nouvel article R. 145-35 du Code de commerce issu de la loi susmen- tionnée énonce que ‘ne peuvent être imputées au locataire [...] les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux [...]’.
L’article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise que ‘les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du [Code de commerce], dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret [...]’.
En l’espèce, le bail litigieux du 3 février 2010 stipule dans son article ‘Entretien – Travaux – Réparations’, que ‘le preneur sera tenu d’effectuer tous les travaux prévus aux articles 605 et 606 du Code civil’. Le bail étant consenti pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 1er juillet 2019, les dispositions du décret Pinel de 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré.
Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi Pinel, postérieure au bail litigieux, modifie immanqua- blement les obligations des parties, le bailleur ne pouvant plus transférer au preneur son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Toutefois, en vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce, la modification engendrée par la loi Pinel et son décret d’ap- plication entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entrainer un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel (...)”.