Renouvellement – Indemnité d’éviction – Vente d’antiquités et d’œuvres d’art – Perte de fonds (oui) – Indemnité principale : valeur du droit au bail (oui) – Remploi (oui)

“En l’espèce, il n’est pas discuté que par l’effet du refus de renouvellement, le contrat de bail en cause a pris fin le 31 décembre 2020 et a ouvert le droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour M. [N] [Y] ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 21 mars 2024 qu’aucun élément ne permet de remettre en cause :
- que l’immeuble dans lequel les locaux se trouvent situés est éloigné des zones commerciales principales bisontines,
- que les activités les plus proches ne sont pas génératrices d’une chalandise attractive pour l’activité exercée de vente d’anti- quités, meubles, tableaux, objets d’art,
...
- que les seuls éléments financiers fournis par M. [Y] sont les bilans des années 2016, 2017 et 2018 outre le décompte d’une vente réalisée le 6 février 2020 et que sur ce point, l’expert indique que les bilans sont donc très anciens et que les documents produits relatifs à la vente citée ne sont pas exploitables,
- que le chiffre d’affaires moyen pour les années 2016, 2017 et 2018 est de 43 296 €.
- que par application de la méthode des barèmes, avec un coefficient moyen de 80 % du chiffre d’affaires, le total du chiffre d’affaires s’élève à 41 564 € TTC.
- que la méthode de la rentabilité ne peut être retenue en raison des excédents bruts d’exploitation qui sont tous négatifs, et il en est de même pour la méthode par comparaison dans la mesure où aucun fonds similaire n’a été cédé récemment dans les environs.
- que la méthode dite du différentiel qui consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire évincé aurait payé si le bail avait été renouvelé et celui qu’il va devoir acquitter en s’installant dans un nouveau local conduit à retenir un delta de 13 865,36 € HT soit :
39 452,85 € pour la surface avec mezzanine
22 418,15 € pour la surface hors mezzanine
- que par application du coefficient de commercialité retenu qui est de 3 compte tenu du fait qu’aucun commerce ne se trouve implanté à proximité directe de l’établissement, la valeur du fonds s’élève à :
118 358,50 € pour une surface avec mezzanine
67 457,55 € pour une surface sans mezzanine
Dès lors, compte tenu de ces éléments ajoutés au fait que l’expert a relevé dans son rapport que M. [Y] avait manifesté une potentielle réinstallation (page 26 du rapport), la valeur marchande du fonds de commerce sera fixée à la somme de 67 454,55 € telle qu’exactement évaluée par l’expert judiciaire.
Que M. [Y] ayant exprimé le souhait de déplacer son stock, l’indemnité de remploi matérialisée par les coûts fiscaux, les commissions intermédiaires et les honoraires d’assistance juridique ou de rédaction d’acte peuvent être estimés à la somme de 5 000 €”