Loyer – Renouvellement au 1er avril 2018 – Valeur locative (oui) – Centre commercial (oui) – Décoration de la maison, petits meubles – Clauses exorbitantes du droit commun (oui) – Abattements article R. 145-8 du Code de commerce (oui)

“La société Casa France prétend à l’application d’abattements au titre des obligations respectives des parties dès lors qu’il ne peut être soutenu que l’ensemble des baux de référence retenus pour déterminer la valeur locative seraient similaires, en ce que l’existence d’une unité autonome de marché ne signifie pas que les baux soient tous conclus aux mêmes clauses et conditions, et que les dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce ne distinguent pas selon la localisation du bien en pied d’immeuble, en centre-ville ou en centres commerciaux. Elle conteste au bailleur la possibilité d’invoquer l’article R. 145-7 du Code de commerce, qui aurait pour conséquence de priver d’effets l’article R. 145-8, étant au surplus relevé qu’il ne renvoie pas à cette disposition. Ainsi elle prétend à un abattement, au titre des clauses exorbitantes, peu important qu’elles soient imputées à d’autres locataires du même centre commercial, soit 10 % au titre des clauses lui transférant la charge des honoraires de gestion, des travaux de l’article 606 du Code civil relatifs au local loué, des travaux de mise aux normes du local loué, des travaux de l’article 606, ravalement et travaux de mise en conformité relatifs aux parties communes, et des primes d’assurance. Elle sollicite également l’application d’un abattement de 5 % au titre de la clause de loyer variable, le contrat prévoyant un loyer binaire composé d’un loyer fixe d’une part et d’un loyer variable correspondant à la différence entre 5 % du chiffre d’affaires hors taxes et le loyer de base. Elle soutient qu’il importe peu que cette clause ait ou non été mise en œuvre. Elle réclame enfin la déduction du montant réel de la taxe foncière, soit la somme de 5 311,37 euros. (...)
Pour s’opposer aux demandes d’abattement formulées par le preneur, le bailleur fait valoir, au visa de l’article R. 145-8 du Code de commerce, que les locataires de référence règlent la taxe foncière et supportent les mêmes charges et obligations, ce qui doit conduire à retenir que le transfert de charge ne peut avoir aucune incidence sur la détermination de la valeur locative. La société AEW soutient, au visa de l’article R. 145-7 du Code de commerce, qu’il convient de comparer ce qui est comparable, sauf à aboutir à une valeur locative faussée et à un non-sens économique et que lorsqu’il résulte des éléments de comparaison comme en l’espèce que toutes choses sont égales, il n’y a pas à appliquer d’abattement au titre des charges et obligations ou de la taxe foncière, sauf à majorer les valeurs de référence. S’agissant de l’abattement au titre de la clause de loyer variable, elle prétend que cette clause s’applique aux locataires de référence, que le preneur tente artificiellement de réduire la valeur locative et ne justifie pas du nombre de fois où le loyer variable a été appliqué”.(...)
L’article R. 145-7 du Code de commerce invoqué par le bailleur n’a pas vocation à s’appliquer pour la détermination d’éven- tuels abattements ou facteurs de majoration, dès lors que son objet est d’identifier les valeurs de référence qui seront perti- nentes au titre de la caractérisation du dernier critère de détermination de la valeur locative, à savoir les prix du voisinage. À cette fin, ce texte ne fait aucun renvoi aux dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce mais uniquement aux autres critères à savoir les caractéristiques des locaux, la destination des lieux et les facteurs de commercialité. Ces textes ne doivent dès lors pas s’appliquer de manière combinée, en ce qu’aucun élément ne permet de savoir si les obligations pesant sur les parties ont été utilisés pour déterminer le prix du loyer lors de la conclusion du bail servant de référence”.