Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Renouvellement au 1er octobre 2023 – Valeur locative (oui) – Majoration terrasse (oui) – Minoration clauses exorbitantes du droit commun (oui)
Jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, 11 juillet 2025, RG n° 24/02176 Jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, 11 juillet 2025, Aff. SELARL Arva Administrateurs judiciaires Associés en qualité d’administrateur judiciaire et intervenant volontaire en qualité de commissaire à l’exécution du plan – SARL Coté Théâtre c./ SNC Paris le Havre – SCP CBF Associés et SELARL Ajassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la SNC, RG n° 24/02176
“En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 5 juin 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée contractuelle du bail initial de 12 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte (article L. 145-33 du Code de commerce).
Les caractéristiques des locaux (...)
Sur la terrasse de 100 m2, celle-ci ne peut être intégrée dans la valeur locative dès lors que la terrasse n’est pas comprise dans l’emprise du bail mais constitue une emprise sur le domaine public pour laquelle le preneur bénéficie d’une autorisation d’occupation temporaire. Cette terrasse a nécessairement un impact bénéfique pour le commerce de restauration puisqu’elle permet au preneur d’exploiter 60 couverts supplémentaires. Il ne démontre pas que l’interdiction d’utilisation d’un chauf- fage sur les terrasses ait eu un impact significatif sur son exploitation. Dans ces conditions, il convient de fixer une majora- tion de la valeur locative à 10 %.
La destination des lieux (...)
Il ne peut en revanche valablement être retenu que la destination est large et justifie l’application d’un coefficient de majo- ration dès lors qu’elle a certes été élargie aux activités de maroquinerie et bijouterie de luxe, en plus des activités de salon de thé, restauration haut de gamme, mais sans que cela puisse s’analyser comme une destination large. En effet, les activités possibles dans le local se trouvent limitées par cette clause tant en termes de nature d’activités que de qualités de celles-ci au regard de la limitation à des commerces haut de gamme ou de luxe.
Les obligations des parties (...)
En l’espèce, les baux comportent une clause exorbitante du droit commun constituée par le transfert de la taxe foncière, laquelle devra être déduite de la valeur locative (...). De même, les baux comportent une clause de transfert de la charge de la prime d’assurance (...). Enfin les baux comportent une clause de souffrance (...).