Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter – Perte de fonds (oui) – Valorisation selon CA HT (oui)

“Attendu que l’ajout de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les prix de vente résulte d’une obligation fiscale prévue par les articles 256-0 et suivants du Code général des impôts ; que les documents comptables sont présentés hors taxes ; que la détermination d’une indemnité d’éviction sur la base de montants toutes taxes comprises conduirait à dénaturer ce mécanisme compensateur, alors que la TVA n’a pas vocation à entrer dans le patrimoine social et que son taux relève de décisions administratives et non de l’activité du commerçant ; que le calcul ne peut donc s’opérer que sur une base hors taxe ;

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Attendu cependant qu’eu égard, d’une part, à la superficie pondérée du local, non contestée, de 16 m2, d’autre part, au chiffre d’affaires important dégagé, et enfin à l’absence de pièce conduisant à reconsidérer le taux, il convient de retenir le taux de 80 %, qui correspond effectivement à l’activité commerciale de prêt-à-porter de l’intimée ; qu’en conséquence, l’indemnité principale sera fixée à la somme de : 368 648 × 80 % = 294 918,40 arrondis à 294 918 euros ;
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Attendu que s’agissant de l’indemnité d’occupation, selon le rapport, non contesté, l’immeuble est situé dans la partie centrale, la plus appréciée, de la rue d’Antibes, à l’angle de cette rue et d’une petite ruelle piétonnière qui rejoint le boule- vard de la République ; que les locaux loués se trouvent en retrait du trottoir nord de la rue d’Antibes et disposent d’une visibilité réduite ; que la bonne commercialité des lieux apparaît donc manifeste ;
Attendu que les parties s’accordent avec l’expert pour appliquer un abattement de 50 % au vu de la configuration, par rapport aux prix de la rue d’Antibes ;
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Attendu que l’expert judiciaire rappelle qu’un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 11 décembre 2006 avait fixé une valeur locative de 1 500 euros/m2 pour un emplacement au 79 rue d’Antibes, dans le cadre d’un bail du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2003 ; que la Cour de ce siège a, par arrêt du 7 mai 2008, fixé un loyer au m2 de 1 972 euros au 29 septembre 2002, pour un local de 89 m2, 18 rue d’Antibes ; que dans un second arrêt du 23 octobre 2008 pour un renouvellement d’un bail d’un magasin de 96 m2 pondéré situé au 79 rue d’Antibes, à la date du 1er janvier 2004, la Cour avait retenu un loyer au m2 de 1 700 euros qu’aucun élément n’est apporté sur le caractère définitif ou non de ces décisions, qui restent les seuls éléments de référence apportés par les parties et l’expert ; que dans ces conditions, le tribunal a exacte- ment apprécié l’indemnité d’occupation à 800 euros par mois, étant rappelé le caractère exigu du local exploité par la SARL Lorayan par rapport aux fonds de commerce de prêt-à-porter voisins”.