Fixation du loyer de renouvellement – Modalités de prise en compte des locations nouvelles – Valeur locative inférieure au loyer plafonné (oui) – Valeur locative 48 rue d’Assas (75006 Paris) : 400 €/m2P au 1.01.2006

“1/ ... dès lors que la valeur locative à la date du renouvellement se trouve inférieure au montant qui résulte du plafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative.
Le fait que ce dernier montant se trouve inférieur au montant contractuel du loyer du bail expiré lors de sa prise d’effet, ne constitue pas un motif juridique pour l’écarter dès lors que les références recueillies par l’expert démontrent sa pertinence économique.

2/ Il résulte (des références issues tant du marché que des décisions judiciaires) deux références de loyers judiciaires à hauteur de 400 € le m2 et 450 € le m2 pour un fleuriste et un restaurant situés respectivement 115 et 145 boulevard du Montparnasse, soit sur une voie de meilleure commercialité... outre une référence à hauteur de 450 € le m2 située à quelques mètres des lieux loués... soit au 37 rue d’Assas, mais à l’angle que forme cette rue avec la rue de Fleurus, emplacement considéré par l’expert comme étant de meilleure commercialité... Les références des nouvelles locations recueillies par l’expert s’établissent entre 505 € le m2 et 671 € le m2, les références de renouvellements amiables entre 231 € et 510 € le m2. S’agissant de locations nouvelles, il convient d’observer qu’elles sont souvent accompagnées d’une période de franchise de loyer et ont pu être précédées d’une vacance des locaux venant directement affecter le montant de leur revenu locatif. Certaines d’entre elles ont trait à des locaux rénovés, ce qui suppose un investissement de la part du bailleur afin de permettre leur commercialisation dans des conditions plus favorables.

Le loyer dit facial des nouvelles locations ne suffit donc pas à rendre compte de la réalité économique de celles-ci.
La proposition de l’expert au vu de ces références de retenir une valeur locative unitaire de 400 € le m2 pondéré est justifiée... l’avantage consenti au preneur de sous-louer la partie des locaux correspondant à la cabine esthétique justifiant que soit pratiquée une majoration à hauteur de 3 % du montant de la valeur locative”.