Bail (en général) – Locaux d’habitation – Bail commercial (nul) – Prescription (non) – Indemnité d’occupation conforme à l’affectation

Sur la prescription de l’action en nullité du bail
“ Contrairement à ce que soutient la société J2C Investments, ces dispositions d’ordre public (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation) ne tendent pas à la protection des co-contractants mais à celle de l’intérêt général en assu- rant à l’autorité publique le contrôle du changement d’affectation d’usage des immeubles dans les grandes villes de plus de deux cent mille habitants concernés par ces dispositions.
Il s’ensuit que la demande de nullité n’obéit pas aux prévisions de l’article 1304 du Code civil qui soumet l’action en nullité fondée sur un vice de consentement au régime de la prescription quinquennale mais à celle de l’article 1131 du Code civil qui dispose que l’obligation sans cause ou fondée sur une cause illicite, c’est-à-dire prohibée par la loi ou contraire à l’ordre public, ne peut avoir aucun effet.
Or, l’action en nullité du contrat pour cause illicite obéissait, avant la réforme de la prescription prévue par la loi du 17 juin 2008 à la prescription trentenaire ; la loi édictant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer a réduit le délai de l’action.
L’article 2222 du Code civil dispose ainsi que ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nou- velle, soit jusqu’au 17 juin 2013 sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Il s’ensuit qu’en l’espèce, la loi nouvelle ayant abrégé le délai de prescription trentenaire de l’action en nullité dont disposait la société L... à compter de la date de conclusion du bail, la demande en nullité du bail formée par conclusions du 14 mai 2009 n’est pas prescrite pour avoir été formée avant le 17 juin 2013 et alors que le délai de trente ans n’était pas écoulé à cette date.”
Sur le fond
“Le document produit par la société J2C Investments et intitulé ‘révision des évaluations servant de base à certains impôts locaux’ indique au titre de la consistance des lieux, outre un magasin de vente au rez-de-chaussée, un magasin d’exposition au premier étage d’une surface de 81 m2 qui correspond en grande partie au lot n° 3 décrit par M. Descamps géomètre-expert dans le document de 1994 comme ‘un atelier de la boutique du rez-de-chaussée’.
Cependant, ce document daté du 24 septembre 1970 et rédigé par Madame Friedman pour le compte de la société La Grande Maison Ameublement fait figurer en première page que ‘les locaux commerciaux’ ont fait l’objet d’une résiliation du bail par décision de justice du 9 juillet 1970 avec expulsion prévue six mois après.
Il n’est produit aux débats ni le bail d’origine ni même les baux suivants qui ont pu lui succéder et être conclus sur les locaux concernés ; en outre, la matrice cadastrale de l’immeuble établie en 2007 contredit le descriptif sommaire de Monsieur Descamps en n’y faisant figurer que deux seuls locaux commerciaux pour l’immeuble : l’un au rez-de-chaussée et l’autre au 5e étage et deux appartements à usage d’habitation pour le premier étage : enfin et surtout, l’acte authentique de vente de l’immeuble par l’association consistoire israélite qui en a hérité de Madame Veuve Friedman à la société J2C Investments en date du 1er août 2005 mentionne que l’immeuble est à usage principal d’habitation.
Il s’ensuit que n’est pas établi avec la fiabilité suffisante qu’à la date du 1er janvier 1970, les locaux donnés à bail à la société Leibundguth en 2003 étaient de façon certaine affectés à un usage commercial contredit par la mention de l’acte authenti- que de vente du 1er août 2005 suivant lequel l’immeuble est à usage principal d’habitation.”