Fixation du loyer de renouvellement – Méthode hôtelière – Calcul de la recette théorique – Prise en compte de la recette des petits déjeuners (non) – Abattement pour charges exorbitantes du droit commun (oui)

“1/ Le bailleur n’établissant pas à quelle date il a relevé les prix affichés (sur internet), il convient de retenir les prix affichés en 2008 qui ont été contrôlés par l’expert.
Il convient de déduire de ce montant la taxe de séjour... qui ne constitue pas une recette pour l’hôtelier puisque celui-ci, après l’avoir perçue auprès des clients redevables, la reverse à la commune.
(...)
La déduction du service, qui ne correspond plus à aucun usage actuellement établi et n’est justifiée par aucune réalité comp- table ou économique, n’a pas à être opérée.
2/ Il est constant que la méthode hôtelière, selon les usages observés dans les hôtels 1 à 3 étoiles a pour assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires telles que celles tirées du service du petit déjeuner. Le bailleur ne démontre pas une évolution des usages dans la branche d’activité considérée, dès lors la demande du bailleur tendant à voir la recette du petit déjeuner incluse dans la recette théorique doit être rejetée.
3/ La prise en charge par le locataire de l’impôt foncier normalement supporté par le propriétaire constitue une charge exorbitante du droit commun qui justifie l’abattement de 1 295 € représentant le montant de cet impôt... C’est à tort que le bailleur conteste cet abattement au motif que le transfert de la charge de l’impôt foncier sur le locataire s’agissant d’un hôtel est usuel et que les fixations de loyers d’hôtels pratiquées sur la base de la méthode hôtelière intègrent cette disposition. En effet, la charge de cet impôt normalement supportée par le bailleur constitue bien une charge exorbitante du droit commun. Les charges exorbitantes prévues au bail pour le locataire ont une incidence objective sur le prix de celui-ci, indépendam- ment de leur mise en œuvre effective. En l’espèce, le locataire aura à supporter tous les travaux qui pourraient être exigés par l’Administration. De tels travaux sont normalement à la charge du bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance. Il y a donc un réel transfert de charges, même si le bailleur conserve les travaux relevant de l’article 606 du Code civil. Ce transfert de charges entraîne un abattement de 10 %”.