Syndicat – Responsabilité – Parties communes – Défaut d’entretien – Article 14

La responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, est engagée, qu’il ait ou non ignoré le mauvais état de la partie commune concernée, s’agissant d’une partie com- mune non apparente.
“La Cour :
La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien de parties communes est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et ce sans qu’il importe que ledit syndicat :
– d’une part, ait ou non ignoré en fait le mauvais état du solivage qui n’est pas en soi apparent alors qu’il lui incombe au titre de son obligation d’entretien des parties communes de faire réaliser périodiquement des investigations techniques pour vérifier l’état des existants et programmer les travaux de réfection nécessaires,
– d’autre part, connaisse ou non des difficultés financières liées notamment à la situation débitrice de copropriétaires dès lors qu’il appartient au syndicat d’agir à l’encontre de ceux-ci en paiement d’arriérés de charges courantes et/ou d’appels de fonds sur travaux et d’exiger le versement de provisions dans les conditions de l’article 35 du décret du 17 novembre 1967 dans son ancienne rédaction applicable en la cause, étant de surcroît fait observer que ledit syndicat ne se prévaut pas d’insolvabilité dans ses conclusions récapitulatives d’appel.
La responsabilité édictée par l’article 14 de la loi précitée est une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime, ce qu’il ne fait pas en l’occurrence.
Cette responsabilité peut être recherchée sans qu’il importe que les demandeurs n’aient pas préalablement saisi l’assemblée générale d’une demande d’exécution des travaux réparatoires ou d’indemnisation de leur préjudice”.