Fixation du loyer de renouvellement – Déplafonnement pour modification favorable des facteurs locaux de commercialité (non) – Valeur locative inférieure au plafond (oui) – 3 500 €/M² au 1er avril 2009 – Galerie des Champs à Paris (75008) – Majoration (20 %) pour local “bonbonnière” (oui)

“Considérant... qu’il ressort du rapport d’expertise, non utilement contredit sur ce point, que si elle était en 1999, à la date de la prise d’effet du bail expiré, la galerie la plus commerçante des Champs-Élysées, la Galerie des Champs était, à la date d’expiration dudit bail, en voie de décommercialisation du fait de la rénovation en cours qui n’était pas achevée le 1er avril 1999 ; qu’à cette date, la Brasserie Löwenbräu située juste en face des lieux loués était fermée depuis plusieurs années et seuls 17 des 24 commerces au niveau rez-de-chaussée de la galerie étaient exploités ; (...) que le magasin H&M, qui a pris à bail, en 2006, les grands locaux délaissés à tout le moins depuis cette date par la Brasserie Löwenbräu, n’a ouvert qu’après le mois d’avril 2009 et la première boutique du sous-sol de la galerie n’a rouvert que le 2 octobre 2010 ; qu’en cet état, quand bien même la notion d’unité autonome de marché doit être écartée pour la Galerie des Champs qui aurait eu vocation à être fréquentée par les touristes de passage sur l’avenue comme par les salariés des bureaux alentours, il apparaît que la société Prestige a pâti au cours du bail expiré et durablement, d’une évolution des facteurs locaux de commercialité défavorable pour son activité. Considérant que les éléments de comparaison trouvés par l’expert, tant dans la galerie-même que, pertinemment, dans la Galerie du Claridge voisine, établissent des prix allant de 1 640 € à 2 989 € pour des baux renouvelés et de 1 444 € à 4 481 € pour des locations nouvelles, cette dernière référence concernant la boutique Champs-Élysées Souvenirs située sur le mail principal de la Galerie des Champs, à 20 m de l’avenue des Champs-Élysées.

(...)
Considérant qu’au vu des éléments de comparaison produits, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de leur situation, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix de 3 500 €/m2 estimé par l’expert judiciaire est adapté.
(...)
Considérant en revanche qu’une majoration de la valeur locative sera appliquée pour tenir compte de ce que le local est de très petite dimension, ce dont le preneur a tiré le meilleur profit pour l’exercice de son commerce de bijouterie parfaitement compatible avec l’exigüité des lieux, l’expert judiciaire indiquant que les termes de comparaison concernent des locaux d’une superficie plus importante et que les petites surfaces se louent à des prix unitaires plus élevés ; que la majoration de 20 % retenue par le premier juge est en l’espèce justifiée ;
Considérant que la valeur locative s’établit en conséquence au 1er avril 2009 à la somme de 47 670 € arrondis à 48 000 € (11,35 m2 x 3 500 € + 20 %), ce qui est inférieur au montant du loyer plafonné à 57 177,34 €”.