Renouvellement du bail – Indemnité d’éviction – Fonds de décoration d’intérieur et de négoce de détail de textiles – Perte de fonds (non) – Valeur du droit au bail (oui) – Frais de réinstallation (non)

“Madame Rosa Kramer veuve Marin exploite dans les locaux des consorts Ciric Elkan un fonds de décoration intérieure et de négoce de détail de textiles (voilages, rideaux et tissus d’ameublement), qu’elle a créé avec son époux défunt en 1977, implanté en rez-de-chaussée de la copropriété dénommée ‘Le Portique’ sise au 56 avenue de Genève sur la commune de Sallanches. Elle gère à ce jour seule son affaire.

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Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’expertise judiciaire réalisée, qu’une telle activité s’exerce dans une zone d’influence ne se limitant pas au périmètre de son quartier d’implantation mais s’étend à toute l’agglomération et à d’autres agglomérations à fort pouvoir d’achat. Et bénéficiant d’un quasi-monopole, les clients attachés au savoir-faire et à l’accueil de la preneuse et non à l’emplacement des locaux suivront le transfert du fonds.
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En ce qui concerne la valeur locative de marché, qui se calcule en déterminant la valeur du mètre carré de SUP (surface utile pondérée correspondant au produit de la surface utile de chaque partie du local par un coefficient variable selon ses caractéristiques, ses aménagements, sa situation en l’état, sa destination, les facilités qu’il offre à l’exploitation du commerce et sa commodité d’accès) du droit au bail du local considéré, augmentée du loyer capitalisé à 10 %.
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La valeur locative du bail actuel fixé est d’un montant de 8 337 € hors taxes par an, correspondant au loyer fixé par la Cour d’appel de Chambéry par arrêt du 21 octobre 2003 à compter du 1er août 1997, soit une somme de 5 398,22 € auquel ont été appliqués les indices 1997 et 2012.
Ainsi, le différentiel de loyer d’un montant de 12 521 € hors taxes par an qu’il convient de multiplier par le coefficient de situation 5, ce qui donne la somme arrondie de 62 000 € au titre de l’indemnité principale de transfert...
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Cependant, s’agissant en l’espèce d’une indemnité de transfert, il n’y a pas lieu à indemnisation des agencements réalisés par le locataire, même à hauteur de leur valeur résiduelle, dès lors que le bail comporte une clause d’accession prévoyant le transfert de propriété desdits agencements au profit du bailleur, sans indemnité à la fin du bail. Ainsi, la demanderesse doit être déboutée de ce chef.”