Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Restauration – Valeur du fonds usages professionnels (oui) – Abattement pour précarité (10 % d’usage)

“Or les premiers juges ont cependant estimé que l’établissement litigieux tire incontestablement profit de son installation dans le quartier animé de la rue Étienne Marcel et de ses rues avoisinantes où se pressent les créateurs de mode, les nouvelles enseignes du prêt-à-porter, où s’installent les cafés et les commerces de bouche en général ; la clientèle est composée à la fois d’habitués, travaillant dans le quartier ou s’y rendant habituellement pour déjeuner ou dîner en raison de son attrait particulier, et de personnes de passage attirées par la particularité de lieux à la fois branchés mais qui offrent un aspect de proximité. La notoriété du restaurant n’est pas de nature à elle seule à transcender l’emplacement dès lors qu’il offre une cuisine exotique, certes de qualité, mais susceptible de se retrouver dans maints endroits de la capitale. Enfin, le restaurant tire profit du droit de terrasse côté rue Mauconseil même s’il ne s’agit que d’une terrasse ouverte qui n’est donc utilisable que quelques mois par an alors que les locaux offerts n’en possèdent pas. Il s’y ajoute que les locaux loués disposent d’une partie habitation que n’offrent pas les locaux proposés.

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L’expert a estimé la valeur du fonds suivant les deux méthodes en usage, soit :
• celle par le chiffre d’affaires qui procure un résultat de 695 000 € obtenu en multipliant le chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois années prises en considération par le pourcentage de 130 % en présence d’un loyer qui aurait été déplafonné compte tenu de l’évolution particulièrement favorable pour le commerce concerné des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré tel que relevés précédemment et notamment l’arrivée d’enseignes, la chalandise nouvelle se traduisant par une augmentation notable de la fréquentation de la station du métro Étienne M. sans compter les constructions nouvelles ou extensions de locaux divers et de 194 appartements ;
• celle par l’excédent brut d’exploitation qui donne un résultat de 713 000 € en retenant un excédent brut retraité pour tenir compte de l’augmentation du loyer à la valeur locative.
En conséquence, la fixation par le tribunal de la valeur du fonds à la somme de 700 000 € supérieure à la valeur du droit au bail même en cas de déplafonnement sera confirmée : elle constitue l’indemnité principale d’éviction.
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La locataire demande d’appliquer à la valeur locative un abattement de 30 % pour tenir compte des répercussions sur l’exploitation de la longueur de la procédure imputable selon elle à la bailleresse ; mais elle ne justifie pas que cette dernière ait eu une attitude procédurale anormale qui a entraîné un allongement du temps de la procédure.
Il s’ensuit que faute de rapporter la preuve de circonstances exceptionnelles justifiant un abattement particulier, c’est l’abattement de précarité retenu habituellement de 10 % qui sera appliqué ;”