Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Vente d’objets d’art (cristallerie) – Perte partielle de fonds (oui) – Droit au bail (non) – Valeur du droit au bail (non) – Perte partielle de clientèle (oui)

“Il faut donc retenir avec le tribunal que la société Cyrene a eu au cours des trois dernières années un chiffre d’affaires moyen TTC de 1 065 760 € ; l’usage invoqué que la négociation du fonds se fait à partir du CA TTC n’est pas contredit, la seule affirmation de l’expert suivant laquelle de pareils fonds se négocient entre 40 et 65 % du chiffre d’affaires HT étant insuffisante pour établir l’existence d’un usage concernant l’appréciation du CA.
Le coefficient sera en toute hypothèse différent pour un même fonds suivant qu’est retenu le chiffre d’affaires HT ou au contraire TTC.
(...)
En l’espèce, la perte partielle du fonds justifie une évaluation du préjudice subi à hauteur de 50 % du chiffre d’affaires TTC soit 532 880 € correspondant à 80 % environ du CA HT, soit la fourchette moyenne des évaluations, étant observé que dans le cas d’espèce, la perte du fonds est partielle, en l’absence de disparition de la clientèle pour partie.
(...)
La perte partielle de clientèle peut être estimée à 25 % de l’indemnité principale et non 40 % compte tenu que la clientèle pourra retrouver dans les boutiques situées à peu de distance sous les arcades de la rue de Rivoli la plupart des objets vendus dans la boutique concernée de la rue de Castiglione qui ne constitue pas, quoi qu’en dise la société Cyrene, un secteur de chalandise véritablement distinct de celui de la rue de Rivoli dans sa portion proche de la place Vendôme, ce qui porte cette indemnité à 119 898 euros.
(...)
Nonobstant la clause d’accession des installations s’intégrant à l’immeuble en fin de bail, la société locataire est en droit de réclamer les frais nécessaires à une réinstallation dans des conditions d’exploitation conformes aux lieux quittés en tenant compte de la spécificité de l’exploitation – climatisation, vitrine, agencements et alarmes adaptés à la présentation des objets fragiles – qui peuvent être évalués raisonnablement à la somme de 230 000 € correspondant à environ 7 000 € /m2 boutique.”