Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter – Perte de fonds (oui) – Valorisation CA TTC (oui) – Frais de réinstallation (oui)

“Le sous-bail commercial conclu au profit de la société Serge et Raymonde était à destination d’un commerce de vêtements pour hommes, femmes et enfants et accessoirement bijoux, maroquinerie, chaussures ; il n’est pas contesté qu’étaient vendus dans les lieux à la date du congé des robes de mariée et vêtements de cérémonie ; la circonstance qu’à la suite de la cession du fonds, la locataire ait développé un commerce de prêt-à-porter plus rentable n’a pas pour effet de considérer que la consistance du fonds a été modifiée dès lors que la locataire en place exerce son commerce dans le respect de la destination du bail.
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L’expert n’est pas contredit quand il indique que le pourcentage du chiffre d’affaires à retenir pour les ventes de fonds de prêt- à-porter est compris entre 40 et 80 % (TTC) ; il a retenu un pourcentage de 50 % compte tenu de la typologie de la clientèle, du chiffre d’affaires, et de la valeur vénale du droit au bail (l’expert fait observer que, eu égard à l’importante rénovation de la Gare Saint Lazare, le loyer de renouvellement aurait été déplafonné de sorte que le droit au bail s’élèverait à la somme de 99 000 euros) ;
Il y a cependant une contradiction à souligner que le commerce a bénéficié de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et à retenir le pourcentage le plus bas de la fourchette dans l’évaluation du fonds alors que l’expert fait observer qu’il s’agit d’un bon emplacement au regard de l’activité, le commerce étant implanté dans une zone attractive au plan commercial et en pleine mutation.
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S’agissant des frais de réinstallation, la société Santiago demande une somme incluant tant les frais d’immobilisation non amortis de 25 143,98 euros figurant dans ses comptes annuels 2014 que les frais résultant d’un devis de réinstallation établi par la société STMA pour un montant total de 238 449,84 euros.
Or les locaux visités par l’expert ne disposent d’aucun aménagement spécifique ou coûteux et la locataire ne produit du reste aucune facture relative aux travaux qu’elle a fait réaliser à son entrée dans les lieux en 2011 de sorte que la somme de 12 000 euros compense suffisamment les frais qu’elle aura à exposer dans de nouveaux locaux, le fait que le fonds ne soit pas transférable étant sans portée à cet égard.”