Fixation du loyer du bail renouvelé – Locaux à usage exclusif de bureaux – 1/ Banque et activités annexes s’y rapportant avec autorisation de cession sous condition d’agrément du bailleur (non) – 2/ Agence de voyages et droit provisoire à despécialisation (oui)

“Première espèce : La destination prévue au bail est bien une activité de banque, répondant aux critères d’un usage de bureaux. Cependant, les parties n’ont pas entendu exclure totalement toute modification d’activités puisque le changement d’activité par le preneur est envisagé, même s’il est soumis à la réserve stricte d’obtention d’une autorisation spéciale et écrite du bailleur.
En outre, l’article 18 alinéa 2 relatif à la cession du bail, dispose que le preneur ne pourra céder son droit au bail qu’à son successeur et pour le même commerce, sauf autorisation écrite du bailleur pour une autre activité.
Contrairement à ce que soutient la RIVP, le fait que la cession du droit au bail pour un autre commerce soit subordonnée à l’autorisation du bailleur, n’a pas pour effet de mettre en échec la faculté pour le preneur de céder son droit au bail au profit d’un tiers autre que son successeur dans son activité, sous peine de vider la clause de cession de sa substance, mais de permettre le contrôle du bailleur sur le candidat à la cession et le commerce projeté.
Enfin, les clauses d’assurances et de garnissement du bail prévoyant que les lieux seront garnis de ’matériel et marchandises’ sont en contradiction avec un usage exclusif de bureaux.
(...)
Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a dit que les locaux ne pouvant être considérés comme étant à usage exclusif de bureaux, il y avait lieu d’écarter l’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce pour le calcul du bail renouvelé”.
“Deuxième espèce : C’est la destination contractuelle qui doit être prise en compte et en l’espèce, le bail dont s’agit mentionne comme destination contractuelle que ‘la société SEV Voyages exerce actuellement dans les lieux loués le commerce d’agence de voyages’ ;
L’appelante affirme que de plein droit et aux termes de la loi dite ’Novelli’ du 22 juillet 2009, les agences de voyages seraient habilitées à vendre des biens tels que bagages ou livres, de sorte qu’elles détiendraient un stock de marchandises à destination de leur clientèle, ce qui leur permettrait de sortir du champ d’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce ;
Or, il n’est nullement établi que la société SEV Voyages vendrait des bagages ou des livres dans les lieux loués... étant précisé qu’aucune déspécialisation n’est intervenue pendant la durée du bail expiré et que si la loi Novelli prévoit que le titulaire d’une licence d’agence de voyages peut adjoindre à l’activité prévue au bail toute activité présentant un lien avec la vente de voyages, c’est à la condition qu’elle soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble, et après en avoir informé le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, toutes conditions qui ne sont nullement remplies en l’espèce et qui démontrent que contrairement à ce que soutient l’appelante, ce régime de déspécialisation n’est pas de plein droit.
Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a relevé que la locataire n’établissait pas qu’une clause du bail stipulerait une désignation différente ou plus large que celle d’agence de voyages pour prétendre que le bail n’est pas à usage exclusif de bureaux et que la règle du plafonnement s’applique, étant ajouté que les conditions prévues par la loi Novelli invoquée par l’appelante ne sont pas réunies et que la société SEV Voyages n’établit pas avoir exercé dans les locaux loués au cours du bail expiré des actes de commerce de vente et de stockage de marchandises”.