Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Restaurant – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail supérieure (oui) – Prix de marché décapitalisés (non)

“Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité ne peut en tout état en cause être inférieure à la valeur du droit au bail.
La méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché.
Sur la valeur locative de marché :
(...)
Après avoir exclu la méthode consistant à réintégrer les droits d’entrée aux locaux pratiqués pour reconstituer la valeur locative de marché, l’expert a recherché des termes de comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage, en relevant 7 nouvelles locations pour un prix unitaire allant de 318 € à 724 €/m2P, 5 renouvellements amiables déplafonnés entre 2005 et 2008 pour des loyers variant de 352 à 500 €, et 3 renouvellements judiciaires en 2005 et 2007 fixant le loyer à 350 et 448 €/m2P.
En tenant compte des dates d’effet des baux, des surfaces louées et des destinations contractuelles différentes des éléments de comparaison ainsi retenus, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, la valeur locative de marché proposée par l’expert à 500 €/m2P en cas de nouvelle location sera retenue.”