Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Bureaux et studios de production – Indemnité de transfert (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Trouble commercial (oui) -Frais de réinstallation (oui) – Indemnité d’occupation valeur de marché (oui)

“La société One Shot Studio admet aujourd’hui être créancière d’une indemnité de transfert et non pas d’une indemnité de remplacement dès lors qu’il est établi, par les rapports d’expertise précités et qu’il ressort par ailleurs des caractéristiques des locaux qui lui étaient loués et de sa notoriété, que les activités exercées par elle sont indépendantes du site qu’elle occupe actuellement et que par conséquent, son fonds de commerce est transférable.

(...)
L’indemnité de transfert a ainsi pour assiette la valeur du droit au bail dès lors qu’il est en l’espèce acquis aux débats, que le déplacement du fonds n’entraînera pas de perte significative de clientèle.
(...)
Au vu de ces évaluations concordantes que la société bailleresse ne combat pas par des éléments tangibles et concrets mais uniquement par des présupposés, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu une valeur locative unitaire de 230 €/m2 et également, en ce qu’il a entériné le coefficient de 5 proposé par l’expert après discussion avec les parties en raison de la situation et des caractéristiques de l’immeuble et de la ville de Boulogne-Billancourt qui historiquement, est en effet ‘la ville des agences de publicité et des studios d’enregistrement en Île-de-France’.
(...)
Ce dernier montant (celui de l’expert de 307 187 €) apparaît, compte tenu des besoins spécifiques inhérents à l’activité du preneur et à sa notoriété, pouvoir être raisonnablement retenu en l’absence de toute autre appréciation chiffrée contraire apportée par la société bailleresse qui serait étayée par des éléments probatoires concrets et précis sauf, à appliquer un abattement, non pas de 20 % mais de 15 % pour tenir compte de la vétusté des aménagements abandonnés par la société locataire à la suite de son éviction (Cass. civ. 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25.939, CA Paris, ch. 5-3, 5 mars 2014, n° 12-8046) puisque l’expert décrit les installations techniques spécifiques actuelles du preneur comme étant ‘parfaitement opérationnelles’.
(...)
Selon l’usage pour le type de société concernée et son mode de gestion retenu par l’expert judiciaire, ce trouble commercial est calculé sur le chiffre d’affaires moyen toutes taxes comprises à hauteur d’un demi-mois à deux mois.
Faute pour la société bailleresse de contester la réalité de cet usage et quoi qu’il en soit, d’établir qu’il est inadapté aux circonstances de la présente espèce la Cour, qui dispose d’un pouvoir souverain en la matière et peut donc retenir d’autres paramètres que ceux habituellement retenus dans ce domaine, adopte cet avis fondé sur les spécificités de l’activité exercée par la société locataire.
(...)
(...) cette indemnité (d’occupation) sera, dans le sillage de l’avis de l’expert judiciaire, ainsi fixée à 90 % de la valeur locative du marché et partant à 47 796 € pour les raisons sus exposées, voir p. 27 du rapport d’expertise judiciaire”.